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借地権が更新できない!?地主から土地の返還を求められた際の対処法とは?

公開日:2020/03/01  最終更新日:2020/03/25

東京のように地価が高止まりしており、土地の資産価値が安定しているエリアでは、借地権を巡りトラブルなることは珍しくありません。地主も借地人も借地に関する知識を正確に身につけていないことが多いため、問題解決に至るまで紛糾を極めることがあります。

なかでも借地期間の満了などを理由に、地主から更新を拒否されるというのは、典型的事例です。

借地権の満了を理由に返還を請求される

借地権の契約期間が満了したときに、地主が更新を拒否することがあります。東京で借地権を巡ってトラブルになれば、最終的には借地権買取サービスで対価を回収して新居を構えるための資金に組み入れることも可能です。しかし借地権買取の手段に出る前に対処できないかが問題になります。

借地権には一般的に期間が設定されており、期間満了時に引き続き継続するか、更新しないで終了させて退去するかのいずれかの選択に迫られます。ただ借地人の権利を社会政策上保護する法律として、旧借地法や借地借家法が規定されているので、地主の更新拒絶の効力はこれらの特別法により判断されるわけです。

この点については借地借家法35条に規定があり、借地権の契約期間満了時に借地権者が更新を請求したときは、建物がある場合に限り従前と同一の条件で更したものとみなす、とされています。したがって住宅などを建てて居住している限り、地主からの返還請求に応じる必要はないことになります。

ただし、借地借家法35条には但し書きで借地権設定者つまり地主が「地帯なく意義を述べた」ときはこの限りでないとされているのです。もっともこの異議申し立ても「正当な事由」が存在しない限り認められません。正当な事由の有無は、立ち退き料の支払をはじめ、土地利用の必要性や正当性などが存在する必要があります。単に地主が必要だから、という曖昧な理由では認められません。

口約束で承諾していたが知らない間に書面上期間満了していた

東京でも地主との関係が良好で、口約束で更新の承諾を受けていた場合に、知らぬ間に書面上契約期間が満了しているという事例があります。借地権買取も選択肢に入る事例で、典型的なのは旧オーナーが死亡し、子どもが新オーナーになった局面で期間満了が発覚するというものです。具体的には新オーナーが底地を譲渡してしまって、新たな地主から返還明け渡しを請求されることで問題が顕在化します。

この問題の解決となるのは、借地借家法5条の2です。この条文では借地権の存続期間が満了後に借地権者が土地の使用を継続するときも、同一の条件で更新したものとみなす、としています。これは「法定め更新」と呼ばれるものですが、今後はこのようなトラブルを繰り返すことがないように、更新時には常に書面での契約書を交わしておくことが賢明です。

ところで、地主に相続が発生したときに更新料名目で金銭の支払を請求されることもあります。この期間満了時の金銭給付の問題については、借地借家法では特に定められていません。法外に高額な金額でもない限り、地主と借地権者の話し合いでどこにいきつくかの問題になります。

支払わなかったとしても合意していないかぎり、地主から拒絶されることもありません。しかし、当初の契約書では合意していなくても、後日支払に合意していたり、過去に支払の事実が存在する場合は結論が違ってくるので注意してください。

更新後は新法の借地権になると地主が主張してきた

借地を巡る法律には、旧借地法と1992年に施行された借地借家法の二種類が現行法となっています。借地借家法施行実施前に締結された契約は旧借地法が適用されることになるわけです。そこで東京を含めて、更新後は借地借家法に基づく借地権になる、とオーナーが主張する場合があります。

旧借地法は借地人保護を前面に押し出した社会政策的性格が強いため、借地人が強力に保護されているのです。これに対して借地借家法では更新のない借地権が認められています。地主としては新法の適用を受けるほうが都合がいいので、新借地権の適用を受けると主張するわけです。

もっともこの点は大きな誤解があり、新法が適用されるのはあくまで、借地借家法が適用された契約であって、それ以前の契約は旧借地法の適用を受けることになります。したがってオーナーが一方的に新借地権に変わったと主張しても、額面どおりに受け止める必要性はありません。たとえ更新のタイミングが新法施行以後の日付であっても同様です。

もちろん地主や不動産会社などとの間で、新借地権に変更する旨に合意し契約に至っているという事情があれば新借地権にすることは可能です。しかし、きちんとした説明もなく、納得もいかないまま新借地権に変更したような事情があれば、「借地権者に不利な契約」に該当し契約無効と判断される可能性もあるようです。

 

東京で借地権買取を検討するべき、トラブルに遭遇するのは珍しくありません。契約期間満了や、更新を口頭で済ませていたりするなどというものです。居住の可能性を探るなら、旧借地法などの法律に適用できる条文や制度がないのかをさがしてみると、案外いいアイデアが浮ぶかもしれません。

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