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【借地権の基礎知識】借地非訟と介入権とは?分かりやすく解説

公開日:2020/05/01  最終更新日:2020/04/30

借地権は経済的価値があり、売買などの処分の対象になります。借地権そのものを譲渡したり、借地上建物の大改築などへのニーズは借地人に存在するのは確かです。しかし借地人が誰か・賃借対象の重大な変更については、地主も大きな利害関係を持っています。そこで借地権の処分などの重大な局面では地主の承諾を必要とすることになっているのです。

借地権を処分したい・増築したいが地主が承諾しない

借地権を処分したいときは、地主の承諾を得る必要があります。無承諾で借地権を譲渡したり第三者に転貸すると、地主は借地契約を解除できます。(民法612条)しかしこれでは借地権者の経済的自由が奪われるので、当事者の申し立てにより裁判所は地主の承諾に変わる許可を出すことができます。これが借地借家法上の借地非訟手続きというものです。

借地非訟手続きとは、借地借家法・同非訟手続きで規定される法的手続きのことです。裁判の形式をとりますが、通常の裁判手続きとは異なります。当事者は具体的事実を主張する必要がなく、裁判所は請求を棄却することができず必ず応答を出す義務を負います。

これは訴訟のテーマを原告が提起し、争点について原告被告が主導権になり証拠を提出し請求の当否に判断をだす普通の訴訟手続きとは、かなり趣が違います。

この点は非訟手続きの中身にも反映されており、例えば東京で訴訟非訟を申し立てるには、借地人が裁判所に申し立て書を提出すると、審問期日で当事者の話を聞いたあとは、裁判所主導で手続きが進みます。裁判所は専門の鑑定委員に諮問し、許可の可否をはじめ承諾料・賃料・借地権の価格などについて調査を嘱託し意見を聴取するわけです。そして最終的に裁判所が決定書を当事者に通知し非訟手続きは終了します。

東京で借地権買取を薦めたいなら非訟手続きは回避がベター

借地権の処分や借地上の建物の大規模路のリノベーションを行うに際しては地主の承諾を得る必要があります。地主は借地権そのものはもちろん、それに付帯する事項について密接な利害関係を有することから、承諾を得るのは合理的理由があるといえます。

反対に承諾を得ることが出来ないことも、同様に借地人にとっても重大な利害関係があるので承諾を得ることが出来ないと困ります。両者の要請の調和のために認められた借地非訟手続きは、優れた側面があるといえます。

しかし、東京で借地権買取が問題になるような場面で、どのような累計の問題でも借地借家法の非訟手続きを利用できるわけではありません。利用できるのは具体的に借地条件変更申立事件・増改築許可申立事件・土地の賃貸借譲渡などの申立事件などの事例に限定されます。

借地条件申立事件とは、借地上の建物の種類・構造・規模・用途などに制限を契約で設定している場合に、用法変更などの際に地主の承諾が得られない場合を対象にするものです。

増改築許可申立事件は、借地上の建物の立替や大規模修繕に、必要となる地主の承諾を得られない事態を想定したものとなります。そして土地の賃借権譲渡の許可申立事件とは、借地上の建物を売買したとき借地権の譲渡も随伴するので、地主の承諾が必要ですが、これを得ることが出来ない事態を想定しています。裁判所の介入で承諾に変わる許可を求めるわけです。

借地借家法上規定されている借地介入権とは

東京で借地権買取を検討しているときに、慎重に臨みたいのが借地介入権の権利行使です。  借地介入権とは、地主が借地非訟手続きに介入できる権利のことを指します。つまり地主は借地非訟手続きの過程に介入し自ら買受人になれるというわけです。

例えば借地上の建物を譲渡するときは、底地の借地権譲渡も伴うので、地主の承諾が必須になります。(民法612条1項)これは当然とも言うべき規定で、地主は借地契約した相手を信頼してこそ契約を取り結んだのであって、自己所有地上に建物を建てることを承諾しているわけです。

ところがいきなり見ず知らずの第三者が借地人になってしまえば地代不払いや用法違反など、問題のある借地人が登場することにもなりかねません。借地権は土地の価格の7-9割もの価値をもつ強力な権利です。そうであるからこそ地主に承諾の可否をする権利を付与しました。

他方で借地人も事情があっ手処分したいのに、地主の横槍をいれられては処分もままなりません。非訟手続きは借地権者の利益も保護する趣旨で規定されています。他方で借地非訟の結果をよしとしない地主には借地介入権を付与しました。第三者に借地を譲渡されるくらいなら、地主自らが買い取ることを認めろというわけです。

東京で借地権買取を依頼するときは、借地非訟や借地介入権行使などの深刻なトラブルに発展していないほうベターです。トラブルがあれば査定額も当然下るからです。

 

借地権の処分にあたっては地主の承諾が必須です。しかし、地主は承諾に難色を示すことがあります。このような事態に借地権者を保護するために借地非訟手続きが用意されています。

ただし、地主の利益との調和をはかるべく、地主には借地介入権が認められているわけです。

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