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【借地権の基礎知識】土地の瑕疵担保責任は売主が負うの?

公開日:2020/04/01  

東京で借地権買取をするときに注意したいのが、瑕疵担保責任の問題です。借地権付き建物を売却後に建物を取り壊して建物の新築を予定している場合、何らかの支障が存在することが発覚したとき、誰が法的責任を負うのかが問題になります。

一見すると売買当事者の話なのでシンプルなように見えますが、地主と売主が別人なので簡単に結論がでません。

借地権買取で建物を購入したところ埋設物の存在が発覚

東京は地価が高いので、比較的リーズナブルな価格で購入できる借地権付き建物を購入するニーズは高いと言えます。中古住宅は市場価値も低いので、借地権付きの底地の値段の安さも手伝ってリノベーションでライフスタイルにあった住まいを求める層に人気を集めています。

しかし中古住宅では一見すると分からない瑕疵を抱えていることがあります。例えば敷地権付き住宅の購入で、購入後に取り壊して新築住宅の建築を予定していたところ、埋設物の存在が発覚する場合があります。そのまま放置していると耐震性にかかわるので撤去しなければならない事態に直面したら、いったい誰がその撤去費用を負担するのでしょうか。

このように売買の対象に隠れた瑕疵(通常の注意を払っても発見できない不具合のこと)が、発覚したときの法的責任を定めたのが民法上の瑕疵担保責任といいます。通常の売買であれば、売主と対象物の管理者は一致しているので、責任の所在は明確です。ところが借地件付き建物の売買では、建物所有者と底地である土地の地主は別人なので、誰が責任を負うべきなのかは必ずしも明白ではありません。

地主はもちろん借地権付き建物の売買や、その後の建物新築も承諾していますが、直接の売主ではありません。借地権付き建物の売主は、底地の占有権限を持っているだけで所有者の地位にあるわけでもないので問題は複雑になるわけです。

問題があるのは敷地そのものか賃借権なのか

東京のように借地権買取が盛んなエリアでは、借地権付き建物に隠れた瑕疵が発見された事例は裁判上でも問題になることはよくあります。この点が争点になったのは平成3年4月2日の最高裁判所の判例です。この事件では、建物とその底地の賃借権が売買の目的物とされた場合において、底地について賃借人が修繕するべき欠陥の存在が購入後に発覚した際の瑕疵担保責任を誰が負うべきかが問題になっています。

つまり瑕疵の存在で売買の購入目的を達成にできないときは契約解除になり、そこまでに至らない場合でも損害賠償を誰が支払うのかが争点になりました。特に土地の地盤が脆弱で地盤改良工事が必要であることが判明したことなどが典型的な点です。

この事例につき最高裁は、賃貸人の負担により修繕するべき瑕疵が発覚したとしても、売買の目的物に瑕疵があったと言うことはできないと結論づけています。その理由は売買の目的とされたのは、あくまで建物と土地の賃借権であって、土地そのものではないから、というものです。

少し分かりにくいですが、事実上土地が建物に付随する取引であったとしても、底地自体の所有権移転を伴う売買ではないので、売買の目的物は土地そのものでは無いと言う訳です。ただし建物売主も、敷地の面積の不足や敷地に関する行政上の法的規制などで制約を受けて契約の目的を達成できないときは、瑕疵担保責任の余地がある旨を明らかにしています。

埋設物の撤去には費用が必要

東京では頻度の高い借地権買取における埋設物発見などの瑕疵が発覚したとき、①【土地の欠陥についての瑕疵担保責任は誰が負うのか】、②【借地権付き建物の買主は土地埋設物の撤去などは売主・土地の所有者のどちらに請求するのか】が問題になります。

判例の判断基準に従うと借地権付き売買の対象物は、建物と言う現物と賃借権という権利を対象にしており土地そのものではないので売主である旧借地人に瑕疵担保責任を請求することは出来ないという結論になります。土地そのものは売買の対象でないため、借地人に埋設物などの撤去は請求できません

しかし買主は通常の注意を払っても発見できない瑕疵の責任を負担させるというのは公正さに欠けます。

瑕疵担保責任の地平で責任を追及できないとしても、地主は賃貸人として借地権付き建物の買主との間で、賃貸借契約の当事者に当たる点が重要です。

地主にあたる賃貸人は、賃借人に対し賃借物を適切に使用収益させる義務を負っており(民法601条)、賃貸人は賃借物の使用収益に支障があれば、使用収益に必要な修繕をするべき義務があります。

したがって借地権付き建物の売買にあって、敷地に埋設物が存在しそのままでは新築工事に着手できない限り、地主はこれを撤去し使用収益させるべき状態に回復させる義務を負うことになります。最終的には地主側が撤去しなくてはならないと言う結論になるわけです。

 

東京で借地権買取で中古住宅を販売するときには、後日土地に不具合が発覚することがあります。借地権付き売買ではあくまで建物と敷地権(借地権)が売買対象で、土地について瑕疵担保責任を追及できない特殊性があります。

そこで賃貸借の義務履行の次元で、地主が必要な修繕工事の義務を負うことになるわけです。

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