借地権・底地権を売却したい!買取に出したい方必見!交渉から専門的な各種手続きまでをしっかりと対応してくれる東京の優良業者をランキング形式でご紹介!

建物の解体は必須ではない!更地にしなくても借地権を買取してもらえる理由とは?

公開日:2020/05/01  最終更新日:2020/04/30

東京のように首都圏や大都市圏では地価が高いため、比較的割安な借地権も不動産市場で売買対象として人気があります。借地権買取では更地にすれば当然高い価格で評価されますが、建物が存在しているからといって借地権に買い手が付かないわけではありません。しかし解体しないで借地権を売買するのは、なにかと注意が必要なのは確かです。

借地権買取は建物が建っていても売買できるのか

借地権は土地所有者らが、土地利用するための権利の設定をうけるものであり契約期間中はほぼ所有者と同様に土地利用することができます。土地の使用収益を可能にする点で経済的価値があり第三者に売買して対価を得たいと考える借地人がいるのは当然です。しかし借地権者は更地にしないで建物が残っている状態で売買することが可能なのかが問題になります。

まず借地権を売買する際、建物を解体するまでもなく中古住宅物件として売買の対象になります。借地契約が終了したときは、原則として建物を解体して更地にして変換する義務を負っていますが、売買時は原状回復義務は無関係だからです。

ところで借地権は完全な所有権ではないので、借地権が賃借権の場合は権利の処分や重大な物理的変更などを加えるときには地主の承諾を得る必要があります。しかし地主と借地人との間では長期間の契約であるため、人間関係が濃くなっていることも。

借地権の譲渡についての承諾については、売買価格の10%ほどの承諾料を支払うことが一般的です。仮に地主との交渉に際して、トラブルになったり承諾を得ても将来の禍根を残すことのような事態になれば、新たな借地人との間でもトラブルの素地になることも想定されます。

従って借地権付き売買にあっては、地主との話し合いを円滑に進める必要があるので、専門家のサポートのもとで進めるのが賢明です。

借地権買取で建物つきで売却するメリット・デメリット

東京では借地権買取への高い需要が見込めるので、借地権付き住宅の売買には、普通の中古住宅にはないメリットやデメリットがあります。東京で借地権買取を検討するなら、それらの特性を踏まえて決断することが求められます。

まずコスト面ですが、借地人は土地の固定資産税を支払う必要がないのはメリットです。他人の土地に建物を所有する形になっても、あくまで土地を利用しているに過ぎないので固定資産税の対象ではないわけです。建物は課税対象になりますが、不動産価格の高い東京では、コスト面でのメリットを享受できるでしょう。

また借地権は期間が設定されていますが、更新さえ得ることが出来れば長期間にわたって借りることが可能です。一般的な普通借地権でも30年以上と長く、たとえ契約期間が満了しても更新拒否には正当事由が必要なので実際には安定して居住することができる訳です。

他方で借地権の設定を受けているので、毎月地代を支払う必要があります。建物を取り壊して借地上に自己所有建物を建築した場合でも、地代は毎月発生します。またリノベーションを前提に中古住宅を購入していれば、増改築などについての地主の承諾も必要です。

大規模な修繕や新築の場合は、住宅ローンも必要になります。ところが借地権では担保価値は低く評価される傾向があり住宅ローンの審査を通過しない可能性もあるのです。

借地権付き建物の売買にまつわるトラブル

中古住宅は底地の評価を除けば、リーズナブルな価格で購入できます。しかも借地権付き建物の場合は、さらに安いので、リノベーションなどに予算を残しておくことで、理想のマイホームを実現することも可能です。

しかし借地権付き建物には特有のトラブルに遭遇することもあるようです。借地権は地主との人的関係が濃密になりやすい権利であるだけに、何かとトラブルに発展する素地があります。借地権に関して遭遇しやすいトラブルを事前に把握し、対処策を検討しておくべきでしょう。

借地権付き建物では毎月地代の支払が必須ですが、地主から値上げを主張される可能性があります。借地権者と地主である設定者との間では、地主側が強い立場にあるので、正当な理由のない値上げを通告してくることもあります。

正当な理由のない値上げに応じる必要はありませんが、地代の受け取りを拒否する場合があるそうです。このようなときは従来の地代を供託所に供託するなどして、地代支払を理由に解除を主張されないように対処する必要があります。

借地権買取を巡ってトラブルになりやすいのは、借地権譲渡への承諾を得られないというトラブルもあります。このときは借地非訟手続きの申し立てを行い、裁判所から承諾にかわる許可を出してもらうことが必要です。

仮に裁判所から許可を得ても、地主との人間関係悪化は売却時にマイナス要因になることも。地主との関係悪化は回避するべきなので、裁判は最終手段とこころがけてください。

 

借地権買取に際して、建築物を取り壊して更地にする必要はありません。中古住宅を借地権で売却して、購入後にリフォームするなどのプランも可能です。

ただし増改築や処分のときには地主の承諾が必要になるので、そのような特性のある事実を念頭に置いて取引に臨むことが賢明といえます。

おすすめ関連記事

サイト内検索
記事一覧