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現金一括のみ!?底地の相続税納付方法と物納できない底地とは?

公開日:2020/09/15  最終更新日:2020/08/27

東京で底地を相続した場合には税金を支払う必要があります。物納は要件を満たさなければならず、不可能な場合もあります。相続前の段階で借地権者が権利を手放したいと考えている場合には、借地権買取を提案することも可能です。借地権者が土地の所有権を求めている場合は底地の権利を譲渡して売却金で相続税を支払う方法があります。

東京にある底地の相続税は基本的に現金で納めます

東京にある底地を相続した場合には、相続税は現金で一括払いするのが基本的な納付方法ですが、資金を用意できないのであれば物納も可能です。

底地とは土地を使用する権利である借地権を売却し、土地の所有権だけが残った状態を指します。土地の所有者である地主は借地権者に土地を使う権利を売却しているので、自由に使うことができません。ただし契約料など一時金を受け取ることができ、地代として一定の収入が得られるなどのメリットも存在します。

借地権者が土地を手放したいと考えている場合には、借地権買取を提案すれば完全な所有権を取り戻すことができます。地主が借地権買取を提案せず放置していると一定の収入が得られ固定資産税が軽減されますが、相続が発生した場合にはかなりの額の税金を納める必要があります。

底地は利用が制限されるため、第三者に売却しようと思っても買い手を見付けるのは簡単ではありません。借地権買取が可能であれば、地主の方から提案して完全な所有権を取得しておくと後のトラブルを未然に回避できます。底地の相続税評価額は、地主が自ら土地を使用すると仮定した場合の評価額から借地権の評価額を差し引いて計算します。

地主が自ら使用する土地は自用地と呼ばれており、借地権の評価額は自用地の評価額に借地権割合をかけて求めます。路線価図には借地権割合がアルファベットで記載されているので、対応する数値を読み取って計算に使います。相続税の納付方法は基本的に現金による一括払いですが、一定の要件を満たせば物納することも可能です。

東京にある底地の相続税を物納するための要件とは

借地権が設定されている土地を相続して現金で相続税を納付できない場合は、一定の要件を満たせば物納できます。土地を物納するための要件は相続税法第41条で定められており、まず延納についても金銭で納付することが困難な理由や原因が必要とされます。

延納とは相続税を分割払いする納付方法で、納税額が10万円を超えており期限までに現金納付が困難である正当な理由があるなどの要件を満たした場合に認められています。物納申請を行う財産は国が定めた種類のもので日本国内に存在しなければならず、順位が上位のものから充当されます。

管理処分を行うのに不適格ではないことや、劣後財産に該当する場合には他に適当な財産が存在しないことも要件とされています。劣後財産とは使用収益に一定の制約が課されているなどの理由により、物納許可後の処分が難しい財産のことです。

一定の要件に該当する場合には、納税や物納申請の期限までに関係する書類を添付のうえ税務署長に申請書を提出します。物納は最終的な納付方法なので延納できる場合は認められず、財産の種類や状態によってはできないことがあります。どのような種類の財産でも物納が認められるわけではなくさまざまな要件を満たす必要があり、一定の期限内に手続きを行わなければなりません。

物納可能な財産には優先順位が決められており、不動産や船舶の他にも国債証券や地方債証券、上場株式などが第1順位とされます。非上場株式などは第2順位、動産は第3順位とされていますがこれらは他に充当する財産がない場合のみ物納が可能です。

なるべく早めに底地の相続税対策を行うとよいでしょう

相続税は現金で一括払いするのが原則ですが、一定の事情がある場合には相続した土地をそのまま納めることもできます。ただし土地をそのまま納めるためには、延納の申請を行っても納付できる可能性がないことが要件とされているので注意してください。

制度上は借地権が設定されている底地を物納することも可能ですが、実際に物納するのは難しくなっています。たとえば借地権者との間で法的なトラブルを抱えている場合や、当初から契約書を作成していないような場合には物納が困難です。

地代が相場よりも安かったり滞納されていたりする場合や土地の境界が確定していない場合、道路に接していない場合なども物納できません。底地が崖地であったり極端な狭小地であったりと形状に問題がある場合や土壌汚染がある場合、借地上の建物が違法建築の場合も不可能とされます。

実際に底地を物納できるかどうかを自分で判断するのは難しいので、相続税対策を得意としている税理士に相談するとよいでしょう。相続税の納付期限は相続が発生してから10か月以内とされていますが、気持ちを整理するには時間がかかるのが通常です。底地を売却して納税資金を調達しようとしても、スムーズに買い手が見つからないことがあります。

また相続税を物納するには事前の調査や底地の整備などが必要になるので、なるべく生前のうちに借地権買取を提案するなど対策を講じておけば安心です。

 

東京で底地を相続した場合には現金で相続税を一括払いするのが基本的な納付方法ですが、一定の要件を満たした場合には物納も可能です。物納を行うにはさまざまな要件を満たさなければならず事実上困難となるケースも多いので、なるべく生前のうちに借地権買取を提案するなど対策を講じておくとよいでしょう。

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