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借地権買取で知っておきたい法律の知識

公開日:2020/10/01  最終更新日:2020/10/09

東京は地価が高止まりしていることもあって、借地権が設定されている事例が数多くあります。借地では地主と借地人、そして購入希望者(買主)の三者が登場することになります。この点は売主と使用権者が一致している通常の売買契約とは大きく異なります。ステークホルダー(関係当事者)が多くなれば、それだけ法律関係は複雑になるわけです。

借地権買取では借地権の概略を把握する

まず借地権には大別して2つの権利が存在し、それは民法上の地上権と賃借権の二つです。地上権とは他人の土地の使用収益権を利用することを容認された権利で、使用目的が工作物や竹木所有目的である限り、原則として自由に土地を活用することができることになっています。所有権そのものを処分することはできませんが、基本的に権利者の自由に利用することが認められる非常に強力な権利といえます。

設定目的の工作物や竹木所有目的というのは、一見曖昧ですが非常に広範囲な使用目的を含む概念です。建物や道路・地下街までも含んでおり、竹木とは竹林だけでなく樹木であれば種類を問いません。地面に接した範囲のみならず、地下・地上・上空も含めています。このように事実上所有者の使用収益権と変わらないので、東京であっても借地買取の場面で遭遇するのは少ないとされている借地権です。

これに対して東京で借地権買取を検討する場合に想定されているのは賃借権、つまり建物所有目的の賃借権ということになります。賃借権とはある土地の使用収益することを要求する権利を取得すると同時に、毎月賃料を支払うという権利です。賃借権はあくまで地主との間で主張できる権利で、権利の処分をするにあたっては地主の関与が必要になる権利です。賃借権は地上権に比べると地主の強い立場を容認する権利で、東京で借地権買取が問題になる時には賃借権を前提としています。

借地権買取では権利の中身の違いにも注意する

地価の相場額が高額で所有者として土地を利用するのが難しい状況では、賃借権をベースにした借地権が設定されています。ただ借地権は借地人の権利があくまで地主の承諾を前提にした権利であるため、脆弱な側面をもつのは確かです。そこで東京で借地権買取を検討するときには、借地権の具体的な中身を把握して購入希望者と向き合う必要があります。それでは法律上、借地権にはどのような種類の権利が存在するのでしょうか。

まず普通借地権と定期借地権が居住目的では多く設定される権利です。前者は原則30年の存続期間となりますが、特段の事情がないかぎり期間が満了しても更新されることになります。これに対して後者の定期タイプは一定期間が経過すると終了し更新することは予定されていません。地主の利活用の便宜のために認められた権利ということが出来ます。定期借地権はさらに3種類に分けることができます。

一般定期借地権は50年という長い存続期間を認める変わりに、期間満了時には更地にして地主に返還する義務をおいます。 事業用定期借地権は、10年以上50年以内の範囲で店舗や商業施設に利用されることを前提にしているのが特徴です。 建物譲渡特約付き借地権は、前2者と異なり地主に返還するに際して更地にする必要がありません。その代わりに地主は底地上に存在する建物を買い取る特約がついています。

借地権の処分では地主の承諾が必要になる

借地権の設定を受けると、ほぼ所有者と同様に底地を使用・収益することが出来ます。もちろんあくまで利用する権利について賃料という対価を支払っているのは大きな違いですが、基本的に使用目的にそって利用することが認められているのは間違いありません。 しかしいざ借地権買取など土地の利用状況を根本的に変化を与えるような場面では、当然のことながら所有者たる地主の意向を無視することは出来ません。典型的なのはまさに借地権買取です。

借地権の得ることで底地を利活用する利益を享受できるので、財産的価値があります。東京のように地価が高額で高止まりしているエリアでは、借地権といえども相当の価格で取引されているわけです。しかし地主にとってみると、誰が借地人なのかは重大な関心があります。なぜなら賃料を滞りなく支払ってくれるかが収益の基本になるので、借地人が簡単に変わるようなことがあっては円滑な土地の利活用も困難になります。

そこで借地権買取などのように、借地契約の要素に重大な影響をおよぼすような事態では地主の承諾が法律上必須とされています。地主の承諾を得ないで借地権買取をしても法律上無効であって、たとえ借地権を購入しても不法占有者として退去する義務を負います。 したがって借地権買取を進めるにあたっては、地主の承諾とそれを得るための承諾料という対価を用意する必要があるわけです。

 

東京では不動産相場が高額なので、借地権買取にあたっても相当の金額を期待できます。しかしあくまで地主の利用権を対価を支払うことで利用できるに過ぎません。したがって借地権買取にあたっては、地主の承諾を取り付けることが前提になります。

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