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【借地権の基礎知識】土地の測量で重要なチェックポイントとは?

公開日:2020/03/01  最終更新日:2020/03/25

借地権買取などの土地の売却には、土地の測量が必要となります。特に東京など都市圏では土地の価格が高いため、1坪の違いが数十万円から数百万円の差額を発生させてしまいます。

借地権であっても所有権は50パーセントから70パーセントあるので、土地の正しい大きさを知らなければ正確な売却価格も得られないということです。

借地権買取に必要な測量図の種類

借地権というのは、地主にとっては自分自身が住んでいる土地ではないため関心が薄い場合があります。地主との「契約面積」と「実測面積」に大きな差があり、そして借地はこれまで使われてきたままの状態で利用されていることがほとんどのため、どのくらいの広さ(面積)があるのかを知らないことが多いようです。実際に測量してみると問題が発生して、地代や契約書の変更が必要となることもあるでしょう。

さらには売却時にトラブルとなりやすいのが建築確認上の道路との関係で、金銭的には1坪違うだけで売却する時の価格に影響が出るので、損をしないためにも借地権買取などの取り引きには土地の広さを示すための測量図が必要です。

この図面には「確定」「地積」「現況測量図」の3種類があり、一番信用度が高いのは「確定」となります。隣家との境界には石や金属の杭が打ち込まれ、これが互いの土地の「境」であることを示しています。土地の境界は不動産の価値を決める重要な要素であり。取り引きにおいても図面が非常に重要な意味を持つのです。

境界の石や杭がしっかりしていればなにも問題は起こりえませんが、もしも石や杭が破損していたり無くなっていたら、確認することが不可能となるので正確な図面を作ることが出来なくなります。

確定測量図の作成に必要な条件は

借地権売却に必須となる「確定」図面は、自分だけで作れるものではありません。これを作成するには、隣地の所有者と借地権であるので地主の立会いを得ることが必要条件となります。また道路については「官」である行政が立会い承認されてはじめて、すべてに「確定」された図面であるという意味を持ちます。

そして測量は土地家屋調査士や測量士という有資格者が行って製作し、その上で隣人と行政が署名・捺印して完成します。 この図面を取り扱う上でのポイントとなるのが、完成までには時間を要することがあり、また土地によっては「確定」でなくても取り引きが可能な場合があるということです。

「確定」は承認してもらうまでに隣人や行政が関わっているので、時間がかかることがあります。隣地の所有者や行政が承認しなければ、図面はいつまでたっても完成しません。特に境界を示す石や杭が破損・紛失している場合は話し合っても境界の位置に隣人が納得しないこともあります。

借地権買取を急ぐときなどは隣人と揉めるよりも、相手の示した位置で合意しなくてはならないでしょう。 なので借地権買取を考えるならば、早めに測量図の有無や境界石の状態を確認しておく必要があります。

ただし、都市部以外の広大な土地を売却するならば、状況測量で取り引きが成立することもあるのです。その理由としては地価が安い地域では売買でのトラブルが少ないことと、「確定」を作るには費用と時間が掛かるためです。

現況測量図とはどんなものであるのか

借地権売却において「現況」図面というのは、単に現状を図面化した資料と考えてください。それでも製作するのは「確定」図面と同じ土地家屋調査士や測量士です。

「現況」は土地の境界石(杭)の位置から、「大体ここが境界であろう」というポイントを判断して、測った図面になります。境界の石や杭が見つけられない場合には、ブロック塀などで境界を予測して作られます。

この図面を製作する目的は建物の規模を調べることで、道路づけなど行政との合意に時間を要することから、とりあえず図面を見せる為のものになります。そもそも「確定」もこの「現況」があってこそ成立するものなので、現況を作成してその内容に隣家の所有者と行政が合意すれば、それが確定測量図になります。

測った図面を作成する上でトラブルになりやすいポイントは、「越境」です。越境は隣家の所有物が境界線を越えてはみ出している状態で、屋根の一部やブロック塀がミリ単位ではみ出すことは土地が狭い東京の状況では一般的に良く起こることです。このとき重要なのは「覚書」を締結しておくことで、これを行っておけば将来的なトラブルのリスクを避けることができます。

東京で借地権買取の取り引きに慣れていない場合、このような越境の覚書を締結していなかったり、覚書に不備があることも多々起きているようです。借地権買取の経験豊富な不動産会社かどうか、よく確認したうえで依頼しましょう。

 

借地権だから大した価格では売却できないとあきらめてはいけません。東京という場所はどんなに狭い地面であっても、希望する人が大勢います。確かな価格で売却するためにも、正確な広さを知っておかなければなりません。かならず土地家屋調査士などに依頼して、借地の広さを測っておきましょう

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