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借地権の買取りに地主の承諾が絶対必要!?得られない場合の解決策とは?

公開日:2020/08/15  最終更新日:2020/08/19

東京で借地権買取など処分を考えているとき、地主の承諾は必須です。たとえ買取に応じてもらえたとしても、底地所有者の意向を無視して売買交渉を進めるとトラブルに発展し、安い値段で買い叩かれたり、最悪の場合、売買の話自体が流れてしまったりすることもあるからです。とはいえ承諾を得られないことは現実的にありえることなので、対応策を検討する必要があります。

借地権買取で地主の承諾が必要な理由

借地権は建物所有を目的に設定された土地借地権のことです。東京では不動産価格が高値圏で高止まりしているので、所有権に比べて低廉な価格で購入できる借地権には、一定のニーズがあります。

しかし所有権を売買するときと異なって、底地所有者(地主)の承諾を得ることが、法律上要求されています。借地権は、有償で借地権者に建物所有目的で利用することを容認する権利であるだけに、基礎には継続的な信頼関係を基盤として存在しています。

とくに地主にとっては、地代の不払いなどのリスクがあるので借地権が誰であるのか、その属人性に大きな関心を持ちます。そのため借地権買取などにあたっての底地所有者の承諾を得られないと、正当に買主は借地権を取得したことを主張できなくなり、不法占有者として退去しなければならなくなるリスクを孕んでいるのです。

借地権買取に際しては、事前に底地所有者との間で事前に話し合いをつけて、了承を取り付けておければ理想的です。地主が家族や親族・親しい人など特別な人間関係であれば、了解を取り付けやすいので、事情を明らかにして直接話し合いにもっていけば、スムーズにその後の借地権買取を進めることも叶います。

しかし東京で借地権買取を検討するときに、地主との間に特別な人間関係があるのはあまり一般的ではありません。底地所有者も借地権買取の承諾を出すのに難色を示すこともありえます。

とにかく話し合いの場をもつ、不動産会社にお願いする方法も

東京で借地権買取をトラブルなく完遂させるには、できるだけ早い段階で底地所有者(地主)の承諾を得ることができるように話し合いの場をもつことが重要です。東京で借地権買取を進捗させるために絶対に回避したいのは、底地所有者の意向を聞かずに、あるいは意向を無視して借地権を売却して、事後的に承諾をもらうように行動することです。

とくにトラブルもなく事前に相談しておけば、ゴーサインをもらえたのに、底地所有者を蚊帳の外において借地権を売却するようなアクションにでると、反発を買い借地権の無断譲渡という形式になってしまう可能性があります。

それでは事前に、地主から色よい返事をもらえるか不安なときや、関係性が悪化していることが想定される場合に、どのような解決策を取るべきなのでしょうか。おすすめの解決策は、借地権買取を専門的に取り扱う不動産会社に相談することです。ここで重要なのは、あくまで借地権買取に強い不動産会社を選ぶということになります。

それというのも不動産会社にも、売買仲介・賃貸物件仲介などのメジャーなジャンルに傾注している会社もあれば、借地権買取や任意売却など特別な配慮やノウハウが必要な分野を得意にする会社もあるからです。借地権の案件に経験の少ない不動産会社に依頼すると、通常の不動産売却と同じ手続きで進めてしまって、地主の承諾を得ないまま売却が進められてしまいトラブルになることもあるので注意が必要です。

最終的には裁判も可能ですが、デメリットもあります

東京で借地権買取のための不動産会社を依頼した場合、もちろん相場を踏まえた査定をしてもらい代金を受け取る手続きを踏むのは当然ですが、ノウハウが豊富な会社では借地権者に代わって地主の意向を確認してくれます。

借地権案件についてのノウハウの蓄積があり経験が豊富な不動産会社であれば、要点が整理されたスムーズな話し合いができることを期待できます。地主に対しても、今後の運用や収入の不安などについてもフォローしながら承諾に向けた協議を進めることになります。

そして地主のゴーサインが得られる見込みがつけば、対価である承諾料について、必要経費を踏まえた査定を行います。相場は借地権価格の1割程度とされていますが、具体的には地主との話し合いで決まっていく流れです。

もちろんこのように円滑に話し合いが進捗しない場合もあります。そのような場面では借地権案件に強い不動産会社では粘り強い交渉で臨んでくれるはずです。底地所有者にとってのメリットになるプランを提示したり、買取後の契約内容や細部まで伝えたりすることで態度が軟化することもあります。

もちろん承諾の見込みが難しいのであれば、裁判所の非訟手続きに移行することは可能です。しかし裁判所の法的手続きを利用すると、一定の期間が必要で地主との関係が悪化し、ひいては不動産価格の下落につながるリスクも存在しています。話し合いで解決を付けるのがベターな選択です。

 

東京で借地権買取を円滑に終了させるためには、借地権譲渡に対する地主の承諾を得ることが必要です。しかし承諾を得る見込みがつかない場合もあります。こんなときは借地権案件に経験が豊富な不動産会社に依頼して、専門家ならではのスマートで粘り強い交渉にお任せするのが合理的な解決策です。

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