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地主が借地権を買取る際は現金だけ?ローンは組めるのか調べてみた

公開日:2020/09/01  最終更新日:2020/08/27

地主が自ら居住したり、マンションや駐車場などを経営したりすることを目的として借地権の買取を行うことがあります。借地権者から買取の提案があった場合には、地主が提案した場合と比較して買取価格が安くなるのが通常です。借地権買取の際には多額の資金が必要になりますが、現金が足りない場合には住宅ローンや不動産投資ローンも使えます。

東京で借地権買取を行う場合の相場について

借地権買取を東京で行う場合には不動産会社に仲介してもらうのが一般的ですが、提案するのは地主か借地権者のいずれかです。買取価格の相場は提案したのが地主か借地権者かで異なり、地主の場合には更地価格の60%から70%ほどとされています。一方で借地権者から提案があった場合には更地価格の50%ほどが相場とされており、地主が提案する場合よりも安くなります。

自分で土地を使いたい場合や親族を居住させたい場合、アパートやマンションの経営を始めたい場合などに地主から借地権買取の提案がなされるケースが多く見られます。そのような場合の買取価格の相場は路線図の借地権割合が基準となり、更地価格の60%から70%ほどとされています。地主から提案するので、借地権の買取価格だけでなく借地権者の引越し費用や新居を探す費用の補償なども上乗せされるのが一般的です。

借地権者から提案があった場合には借地権割合に基づいた金額での買取を希望するケースがほとんどですが、最終的に更地価格の50%ほどが相場となります。権利者の側から借地権を売却したいと提案があった場合には、何らかの事情があるのが通常なので地主は価格交渉を有利に進めることができます。

相続税評価額に基づいて更地価格の60%から70%ほどで売却を希望しても、買い手が見付けるのは困難です。更地価格の50%ほどになったとしても地主に売却した方が借地人の手間を省き手元に多くのお金を残すことができます。

借地権買取は現金だけでなくローンも使えます

東京で地主が借地権買取を行う場合にかかる費用は少なくとも更地価格の50%であり、高ければ70%以上になることもあります。借地人が買取に同意していても資金がないと手続きを進めることができませんが、数千万円もの現金をすぐに用意できないのが通常です。

東京で地主が借地権買取を行う場合には現金が足りないときは、住宅ローンや不動産投資ローンを活用するとよいでしょう。一般的に不動産を購入する際に利用されるのが住宅ローンで、借入期間が長く金利が低いというメリットがあります。借地権買取を行う際にも利用できますが、契約者自身が住居を建てるという条件を満たさなければなりません。

土地の所有者が借地権と借地上の建物を一緒に買取って、そのまま住み続ける場合にのみ住宅ローンを利用できます。更地となった場合でも1年以内に住宅を建てるのであれば、土地代金に相当する借地権の買取費用を融資してもらうことは可能です。

マンションや駐車場を経営するなどマイホームを建てること以外の目的で借地の買取を行う場合には住宅ローンを利用できませんが、不動産投資ローンならば利用できます。不動産投資ローンは収益性が重視されるので、住宅ローンよりも厳格な審査が行われ金利も高めに設定されています。

金融機関によって金利や融資可能額、返済期間や保証人の必要性などの条件に違いがあるので十分な資金計画や投資計画を立てた上で利用することが大切です。

東京で地主がスムーズに借地権買取を行うには

東京で地主が借地権買取を行う流れとしては、最初から借地人に提案するのではなく専門家である不動産会社に相談します。借地権買取を行うとその土地に住んでいた人に立ち退いてもらうことになるため、トラブルを避けるにはまず専門家に相談するとよいでしょう。

不動産会社に相談したら、借地人に対して提案する具体的な買取価格を算出するため不動産の調査を行います。現地調査では借地の形状や面積の他にも前面道路の幅員や隣地の境界線、周辺環境などを確認します。さらに土地がある地域の路線価や建築に関係のある法令上の制限、建築可能な建物の用途や構造などを市区町村役場で調べます。

調査内容に基づいて具体的な買取価格が決まったら買取の提案と交渉を行うことになりますが、最低限の条件を伝えて不動産会社に仲介を依頼すると効率的です。交渉では買取価格だけでなく土地を更地にして引き渡すのかどうかや、建物を取り壊す場合の費用負担などを話し合います。

当事者間でさまざまな条件について協議をしてもまとまらないのが一般的なので、専門家である不動産会社に仲介を依頼した方がよいでしょう。借地人の同意を得られた場合は売買契約を締結しますが、同時に売買価格の10%ほどの手付金を支払います。

融資の審査に通らなかった場合に備えて、契約書には融資利用特約を記載しておくとよいでしょう。特約の記載があれば融資が不可能な場合に契約を解除して手付金を返してもらえるので安心です。契約書の交付後に融資の申込を行い、承認・実行されて残金を決済したら土地を引き渡してもらうことになります。建物も同時に買取る場合は所有権移転登記や不動産取得税の納税も行います。

 

東京で地主が借地権買取を行う場合に、現金が足りないのであれば住宅ローンや不動産投資ローンを利用できます。買取価格の相場は地主が提案した場合には更地価格の60%から70%ほど、借地人が提案した場合には50%ほどとされています。借地人に対して急に買取の提案をするとトラブルになる可能性があるので、専門家である不動産会社に仲介を頼むとよいでしょう。

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