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地主が借地権買取を承諾してくれない理由のまとめ

公開日:2020/08/01  最終更新日:2020/08/19

借地権とは建物所有を目的とした賃借権という権利のことです。建物所有目的のための正当な権利なので取引の対象となり、第三者に譲渡できます。通常の売買と比べて異なるのは、借地権買取のときには地主の承諾を得ることが必須と民法上規定されていることです。この記事では、東京で借地権買取について地主の承諾が得られない事情を解説します。

借地権買取の時に問題になる地主の承諾の特徴とは

東京で借地権買取の場面で登場する当事者の関係性から整理しておきましょう。借地権買取を希望する買主、そして借地権を売却したい売主(借地権者)、借地権を設定している地主(オーナー・底地所有者)という三者が関与してきます。

買主は所有権ではなく借地権を購入するという点に特殊性はありますが、基本的に通常の買主と同じ立場です。他方で売主の借地権者は、あくまで地主との間で賃借権設定契約を締結して、借地権を取得しているという立場にあります。

地主に対しては通常は毎月1回賃料を支払うことで、正当な権利者として持ち家を所有するなどの形で占有しています。つまり賃貸借契約の枠内で、土地利用することが認められているにすぎません。そのため地主に無断で借地権を売買することは認められておらず、借地権の譲渡にあたっては地主の承諾が必要で(民法612条第一項)、無断で借地権を譲渡した場合、地主から一方的に解除できます。(同第二項)

仮に売主と買主との間で借地権買取について合意に達していたとしても、所有者の承諾を得ることができなければ、売買契約の有効性を主張できなくなり、仮に買主が家などの引渡しを受けて占有を開始しても不法占拠ということになり、所有者からの退去請求に応じなければならなくなります。借地権買取にあたり、所有者の承諾を得ることは非常に重要なのです。

所有者が借地権買取に承諾しない理由とは

東京で借地権買取をする際には、地主から承諾を得るにあたっていくらかの対価を支払うのが一般的です。底地のオーナーからしてみれば、借地権者が交代することについての土地利用という経済的便益を与えることになるので、対価として金銭の支払を受けるわけです。このように底地所有者にもメリットがあるので普通は承諾に応じてくれるはずです。

しかし何らかの理由で首を縦に振らない場合があります。その理由として考えられるのは、東京で借地権買取の際の承諾料についての折り合いが付かない場合です。東京都心部での不動産価格は高止まり傾向が継続しており、立地条件が良好であれば借地権取引といえども相当な価格が付きます。そのため底地所有者としても承諾料について強気の価格設定を行い、譲歩に応じない場合があるわけです。

そしてそもそも借地権者が借地とは違った土地の利活用を検討していることも原因となることが多いようです。たとえば底地所有者が相続などでオーナーチェンジをして、新たな所有者が土地の利活用を検討していた場合、借地権の存在は大きな障害になります。しかし借地借家法や旧借地法などの適用を受けるので、おいそれとオーナーの思惑通りに底地の利活用を勧めるのは困難です。

このような事情があると、借地権買取をするくらいならこれを機会に退去して欲しいと考えます。そのためあえて承諾しない、ということが考えられます。

地代の値上げや更新料などを巡ってトラブルになったことがある

また借地権買取に底地所有者が承諾をしない理由として、多いのが借地人とオーナーとの間の関係性が悪化・破綻している場合です。たとえば当初は人間関係が良好で、好条件で借地利用を認めてきたものの、何らかの理由で人間関係が悪化しているため、借地人にとってメリットになる行為に助力を与えたくないとの意向が働くことがあります。

そしてそれほど濃密な人間関係はなく、あくまで借地人とオーナーの関係ではあったものの、途中で利害が対立し先鋭化した状況に直面した場合も、承諾しない理由は重要です。具体的には周辺の地価が上昇してきたので、地代の値上がりを打診したものの借地人が拒否した、というのが典型的です。

とくに東京では戦後の目覚ましい経済発展の結果、不動産価格は暴騰しました。ところが古くから借地権の設定を受けている借地人のなかには、周辺の相場に照らしても相当な安値の地代のまま、現在に至っていることもあります。

地代を巡って折り合いがつかなければ、裁判所などの公的機関の場で調停などの話し合いをするという選択肢もあります。しかし必ずしも底地所有者のすべてが、裁判所にまで話を持ち込んで大事にしたいとは考えていないことも珍しくありません。そのような事情があり、紛争自体は根本的解決を見ないまま長期化していると、借地権買取という場面でここぞとばかり借地権売買に承諾しない場合があるわけです。

 

東京で借地権買取にあたり、地主の承諾は必須の手続きです。対価を提示しても承認することを拒否する理由には、土地の利活用を検討していたり、借地権者と地主との人間関係や地代についての食い違いがあったりします。葛藤や対立の原因をケアすることが東京で借地権買取を成功させるうえでのポイントです。

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