借地権・底地権を売却したい!買取に出したい方必見!交渉から専門的な各種手続きまでをしっかりと対応してくれる東京の優良業者をランキング形式でご紹介!

地主が変わったら立ち退かないとダメ?借地権は無効にならない理由とは?

公開日:2020/04/15  最終更新日:2020/05/14

住宅やビルなどの不動産は、土地所有者が自ら建物を建てて使用しているというイメージが一般的ですが、東京では借地権の設定によって土地所有者と建物の所有者が異なっている例も珍しくありません。この場合、それぞれの所有権は別個に売買可能なので、時には建物の所有者すなわち借地人は変わらないのに地主が変わるというケースも生じます。

知らないうちに地主が変わることもある

基本的な事項としてまず押さえておく必要があるのは、借地権が付着した土地は自由に売却することができるのかどうかという問題です。結論から言えばこれは可能であり、しかも借地人の承諾は必要ないとされています。

したがって、その土地に住宅を建てている人が知らないうちに、土地の所有権が未知の個人や法人などの手に渡っているということは十分起こり得ます。東京のように不動産需要の高い地域では、決して珍しいことではありません。

もちろん、売買以外の理由で土地所有者の名義が変更されることもあります。その代表的なケースが相続です。現在の所有者が死去すれば、所有権は相続によってその配偶者や子などに移転します。時には、複数の相続人による共有名義になることもあります。

こうした場合、借地人が前の土地所有者との間に取り交わした契約は、名義の変更によって自動的に無効になるということはありません。借地人の権利には、何の変わりもありません。

ただ、事務手続き面における変更点はあります。それは地代の支払いに関するもので、当然ながら支払先は新しい所有者に変更されます。したがって借地人は、地主が変わったことをずっと知らないままでいるということは通常はあり得ません。

地代の額についても、従前どおりで変更はありません。新所有者から額の改定を打診されることもありますが、実際に改定されるのは両者が合意した場合のみです。

立ち退きを要求された時は応じるべきか

借地権の付いている土地の所有者が変わった時、場合によっては借地人が新地主から立ち退きを求められることがあります。新しい所有者が土地の活用法について前の所有者とは異なる考えを持っていれば、借地権を解消しようとするかも知れませんし、地代の改定についての協議が不調に終わったので「出て行ってほしい」と要求することも考えられます。

東京のような大都市では土地の価格が変動しやすいため、地代の額をそれに見合った水準にしたいという申し出はよく見られます。 このような場合、借地人は原則としてその要求に応じる義務はありません。その理由は借地借家法という法律において、借地人の権利が保護されているからです。

借地権というのは、土地に対する債権の一種です。そして地主が変わった時、それまで付随していた債権は通常は無効になります。しかし借地権については、そのまま継続することが法律によって定められています。

では、地主の変更がちょうど借地権の更新時期に当たっていた場合はどうかというと、これも基本的な取り扱いは同じです。地代の滞納が続いているなどの正当な理由がない限り、地主側は借地人側から更新したい旨の申し出があった場合はこれを拒むことができません。

ただし、設定されているのが普通借地権ではなく、定期借地権の場合は話が別です。定期借地権は契約期間が満了しても更新されないため、更地にして返還する必要があります。

トラブルになった時は専門家の助けを借りる

地主が変わっても借地権が無効にならないのは、その土地に建物を建てて生活している借地人にとっては安心なことです。ただ、立ち退きをめぐってトラブルになったりすると、心理的なストレスが生じてしまいます。また、更新には応じるけれどもその代わりに高額の更新料を支払ってほしいなどの要求を受けた時は、経済的な負担も大きくなります。

こうした場合は、地主に対して借地権買取を請求するというのもひとつの手です。双方の信頼が失われた状態で地主と借地人の関係を続けるよりも、借地権買取を承諾してもらって自分たちは別の土地で新しい生活を始めた方が、借地人にとっては物理的にも精神的にも良くなる可能性があります。

ただ、そうなると今度は地主側が借地権買取に応じない、あるいは買取金額が折り合わないといった問題が生じることも予想されます。そのような場合は、借地権買取に特化した事業を展開している不動産会社の力を借りるのがおすすめです。

東京にはそうした専門事業者がたくさん存在しますが、中には地主との間に入って交渉を代行してくれたり、法的なアドバイスを提供してくれるところもあります。関係法令にも精通した専門家に仲介してもらえば、トラブルを上手に解決してくれる可能性が高いので、相談してみる価値はあります。

もちろん、借地権は土地の所有権とは別個に流通させられるので、第三者に売却することでトラブルから遠ざかるという解決法も選択可能です。

 

土地の所有者が変わったことで自動的に借地権が無効になるようだと、借地人の生活は不安定になってしまいます。そのため、権利が継続することは法律によって保護されています。この点をしっかり踏まえながら、新しい地主と良好な関係を築くことができればトラブルは回避できます。

おすすめ関連記事




サイト内検索
記事一覧