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借地権買取の残存期間が30年以上ある場合に知っておきたいこと

公開日:2020/11/15  最終更新日:2020/10/27

東京で借地権付き底地の処分を検討するなら、設定されている権利の残存期間の確認は必須です。借地権にはいくつかの種類があり、期間満了時にどのような対応が関係者に求められるのかが違ってくるからです。この違いは当然借地権買取の際の査定にも影響しますが、目安となるのは借地権の残存期間が30年を越えるか否かといえます。

一般的な普通借地権の内容を確認

東京で借地権買取が問題になる場面では、査定対象になっている権利の種類を正しく把握することから交渉は開始します。まず確認しておくべき種別の違いとして、普通借地権か定期借地権かという違いが挙げられます。普通借地権とは建物所有目的で設定される賃借権などであって、期間満了しても更新することができる権利です。

期間に定めの取り決めをかわさないときは存続期間が30年となり、当事者が30年を超える期間で合資すればその期間によるとされていますが、30年より短い期間を定めた場合は無効とされます。当初の設定期間満了後に更新すると、その後の借地権の存続期間は20年、それ以降は10年となります。

もっとも更新後の期間も当事者がこれより長い期間で合意すれば有効ですが、反対に短くすることは無効となります。借地権は社会政策的立法の借地借家法に基づいて保護されているので、借地人の居住する利益を保護する色が強いということが分かるでしょう。

また、契約期間中に建物が滅失することがあります。本来であれば契約の前提が崩れるので、契約履行不能となり、借地契約も無効となるはずですが、それでは借地人に酷なため、滅失後再建築した場合であっても、一定の条件を充足するときは地主の承諾を条件に20年ほど権利が存続するものとされています。普通借地権では更新を認めているのが特徴です。

定期借地権が設定されることもある

東京で借地権買取の対象の査定物件として依頼が多いのは、普通借地権といえます。借地人の地主に対し弱い立場にあることを配慮して、借地借家法などの保護を受けることになるので借地人にとってメリットが大きいからです。

もっとも借地借家法などの法律は借地人の利益を保護するあまり、地主にとっての土地などの利活用を阻害するとの声はかねてより根強くありました。借地借家法すらも、借地人や借家人の利益に偏頗した内容だった旧借地法や旧借家法にかわる法律として登場してきた経緯もあるからです。

そこで借地借家法では、地主の利活用と借地人の権利保護の両者の要請を調和するために、「定期借地権」という権利を認めています。定期借地権には3種類定められており、それぞれがニーズに対応した内容となっています。

一般定期借地権とは、50年以上の存続期間を認める変わりに契約の更新などがなく、終了時の建物買取請求権を認めないという借地権になります。 建物譲渡特約付き定期借地権とは、借地権設定後30年経過した後に、地主が借地人所有の建物を地主に譲渡することで権利が消滅するという借地権です。

これに対して事業用定期借地権とは、上記2種類とは異なって「もっぱら事業の用に供する建物」を所有する目的で設定を受ける借地権です。存続期間は10年以上50年の間で契約することができます。

借地権買取では30年が一つの目安になる

東京で借地権買取をするときは、借地権の残りの存続期間が30年程度なのかは一つの重要な指標になります。普通借地権は最低でも30年の存続期間を原則として要求しています。定期借地権もその傾向は同様で、建物譲渡特約付き借地権でもやはり30年が最低ラインになります。

一般定期借地権では50年以上、事業用借地権では10年以上50年以内の範囲で設定できるので、残りの存続期間が30年程度というのはおおいにありえるからです。最近の借地借家法改正前までは、事業用借地権は10年以上20年という比較的短いタイムスパンでの権利しか認められていませんでしたが、事業の継続性から50年へと上限が緩和された経緯があります。

これらの基底を踏まえると借地権買取の場面で、残りの存続期間が30年ほどあるというのはどのような影響をおよぼすのかが気になるところです。この問題は借地人が主体になるか、地主が主体になるかでニュアンスは変わってきます。

借地人にとっては30年ほど存続期間が残っていれば、それだけ経済的価値が高いことになるので、借地権買取査定ではプラスの方向に左右します。 これに対して地主からすると、借地人の権利が30年近くも存在するというのは、底地購入後の土地の自由な利活用が阻害される要因となるため、借地権買取の査定にあってはマイナスに作用するのは致し方ないといえます。

 

東京で借地権買取に向き合うときには、普通借地権と定期借地権の2種類の権利の可能性があります。借地権買取査定において、30年程度の存続期間が残っているのはインパクトがある要素です。地主と借地人、どちらが主体になるかで影響は違ってくるので、慎重に取引を進める必要があります。

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