借地権・底地権を売却したい!買取に出したい方必見!交渉から専門的な各種手続きまでをしっかりと対応してくれる東京の優良業者をランキング形式でご紹介!

おさえておきたい借地権買取の更新料について

公開日:2021/01/01  最終更新日:2020/12/25

東京で借地権買取する人は多く、借地権の更新料を支払っている人もいるでしょう。通常借地権を契約する場合、存続期間として借地借家法では30年以上が設定されています。存続期間が満了すると地主に更新料を払い、存続期間を延長することが可能です。更新料はいくらぐらいするのか気になるところですが、計算式が用意されているので便利です。

計算式に従って計算可能

東京などの借地権買取の更新料について、計算方法や相場があります。計算方法について法令などで定められてはいませんが、慣習として計算されることが多いです。更新料は借地権価格X5~10%になっていて、この計算方法にある借地権価格は土地の更地価格について借地権割合を掛け算ですることが可能です。

借地権価格は更地価格X借地権割合になっていて、土地の更地価格は路線価に土地面積を掛け算出できます。更地価格は路線価X土地面積になっていますが、この更地価格の計算方法は簡易的なものです。厳密にいうと奥行価格補正率などを考慮しながら計算することがあります。

たとえば土地面積が150m2の借地権の場合、更新料を算出すると更地価格をまず算出していきます。土地があるエリアの路線価を国税庁のホームページで調べると190Cと記載があり、190Cの190は1m2あたりの更地価格を千円単位で表した数値です。1m2あたりが190千円になるので19万円になります。土地面積が150m2になるので、更地価格は路線価X土地面積で150m2X19万円になり2,850万円です。

東京で借地権買取するのであれば、資金が必要になるので事前に準備しましょう。専門業者に相談することも可能なので、ややこしい計算などは任せれば、ストレスを軽減することができます。

法的には払う義務はないので注意

借地権価格の算出について、たとえば190Cの場合Cは割合を意味します。アルファベットはA~Gまであって、それぞれの割合が決められています。Aの場合は90%でBは80%、Cは70%でDは60%です。Eは50%でFは40%、Gは30%になります。

今回の借地権割合がCの70%になるので、借地権価格は更地価格X割合で2,850万円X70%は1,995万円と計算することが可能です。借地権の更新料は借地権価格X5~10%になるので、1,995万円X5~10%になり99.75~199.5万円になるでしょう。このエリアの土地面積150m2である更新料は、99.75~199.5万円です。

これらは東京などでの一般例で、更新料は借地権の売却方法や建物の構造、地主との関係や割合、更地面積の算出といった個別事情により変わります。更新料の算出方法がきちんと用意されていますが、厳密にいうと更新料の支払いは義務ではないのです。

借地権の更新料に関して法的義務があるわけではなく、過去の判例では慣習の存在は認められていません。あくまでも地主と借地人との間における合意に基づき、支払われるものです。しかし借地契約書には更新料を支払いに関して記載されているので、そのような場合支払い義務を負うことになるでしょう。後でなにかしらのトラブルに巻き込まれないよう、事前に専門業者を介して契約することをおすすめします。

トラブルを未然に防ぐことが大切

借地権買取の更新について、旧法借地権において契約期間満了と一緒に地主に料金を支払い、借地契約更新を行うことが可能です。地主としては契約満了と一緒に借地更新をせずに、きれいに更地にしてから返して欲しいかもしれません。

しかし借地権者が借地更新を希望していて、借地権付き建物などが現存しているなら原則更新を行うことになるでしょう。借地権者の住居を奪うことになるので、正当事由が地主にない限り拒絶は認められないです。料金をもらうことによって借地契約更新を行う慣習になっているので、定期借地権の場合契約満了と一緒に権利は消滅するので更新できません。

尚、法的に支払い義務は生じる訳ではなく、基本的に地主と借地人側の合意によって決められる案件です。ほとんどは借地権での契約書に支払いについて記載があるので、まず契約書をしっかり確認する必要があります。契約書が存在せずに口約束により取り決めする場合や地主が代替わりする場合など、契約内容が明確ではないため、地主からいきなり更新料を請求されてしまいどうすればよいのか困っているというトラブルもあります。

基本的に法律的には支払う義務はなく、建物が現存しているなら法定更新される仕組みです。ただし、何十年と地主と付き合っていくことになるので、円満に解決したいものです。適正な価格なら支払いに応じて、更新をした方が賢明でしょう。今後のトラブルを防ぐため、契約書をきちんと確認することが大切です。

 

借地契約は20年や30年など長期にわたり継続されるので、初回契約時において数十年先の更新料を具体的に決定するのは難しいです。そのため契約書にはその時の相場や甲乙協議の上決定するなど、あいまいな記載になっていることも多く、更新料をめぐりトラブルも少なくありません。トラブルを未然に回避するためにも、専門業者に相談することをおすすめします

おすすめ関連記事

サイト内検索
記事一覧