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地主から更新料を請求されたら支払わないとダメ?

公開日:2020/11/01  最終更新日:2020/10/22

通常、借地権の存続期間が満了すると契約の更新が必要となりますが、その際地主から更新料を請求されることがあります。しかし実際、地主から請求された場合は支払わなければいけないのか分からないという方も多いのではないでしょうか。ここでは借地権における更新料の支払い義務や相場などについて確認していきましょう。

借地権における更新料の支払い義務について

更新料とは、借地権の存続期間が満了して契約を更新する際に発生する費用ですが、借地借家法などの法律にはこの費用の支払いについて明記されていません。つまり、更新料の支払いに法的な義務はないということですが、それだけにこの費用をめぐってのトラブルは非常に多く、裁判で争われたケースも多々あります。

裁判で争われた結果、借地人が勝利したケースもあれば、地主が勝利したケースもあります。 そのため、一概に支払わなくてよいとはいい切れないのですが、過去の判例を紐解くと、主に三つのケースで借地人に支払いが命じられています。

まず挙げられるのは、契約書に更新料を支払うことが明記されているケースです。契約書に支払いが明記されている場合、契約を締結した時点で支払いに合意したということなので、法外な金額でない限りは支払いに応じる必要があります。

また、契約書に明記されていない場合でも、借地人と地主で支払いに関する合意がなされているケースや、過去の更新時に支払った経験あるケースにおいても、地主から請求されたら支払いに応じる必要があると考えられます。加えて、これら三つのケース以外にも、支払う必要があると判断されることもあり得るので注意が必要です。

なお、地域によっては慣習で更新料を支払うのが一般的となっていることがあります。例えば、京都を除く関西圏では更新料の慣習はほとんどありませんが、東京を中心とした関東圏では慣習で支払うケースが多いという特徴があります。

東京における相場と計算方法について

実際に更新料を支払うことになった場合、最も気になるのが請求された価格が適正なのかという点だと思いますが、借地権の更新料は明確な金額や算出方法が定められているわけではなく、あくまで借地人と地主の間で決定されます。

しかし、一般的な相場は存在しており、全国的には借地権価格の5%程度が相場といわれています。 ただし、東京での相場は全国相場よりも高い傾向にあり、更地価格の5%程度が相場です。更地価格は路線価に土地面積を掛けることで算出できるため、東京での相場は「路線価×土地面積×5%」となります。

また、路線価は、国税庁のホームページ内にある「財産評価基準書」というページで確認することが可能です。このページを開くと全国地図が表示されますが、まずは土地がある都道府県をクリックし、次に表示される「財産評価基準書目次」のページで「路線価図」を選択します。後は、住所を選択していくことで、その土地の路線価図を開くことが可能です。

路線価図を開くと、道路上に数字とアルファベットが記載されていますが、この数字が路線価(千円単位)を表し、アルファベットが借地権割合を表しています。例えば、土地が面している道路上に「200D」と記載されている場合、路線価は20万円です。そのため、土地面積が150平方メートルだった場合の相場は、「20(万円)×150(平方メートル)×5%」で、150万円ほどとなります。

地主との関係悪化は避ける

借地権の更新料は必ずしも支払う必要はありません。しかし、契約書に明記されているなど、支払いを命じられる可能性がある場合において地主からの請求を拒否すると、最悪の場合契約解除を求められる恐れがあります。

また、たとえ契約解除を免れたとしても、地主との関係悪化は避けられないでしょう。その結果、増改築を行う際や借地権買取業者などの第三者に売却する際に承認してもらえないといった新たなトラブルを招いてしまうかもしれません。

したがって、地主から更新料を請求された場合は、不要なトラブルを避けるためにも、基本的には支払っておいた方が無難です。 しかし、明らかに高すぎる金額を請求された場合は、たとえ支払いが慣習となっている地域であっても、請求を拒否することが可能です。

ただし、一方的に支払いの請求を断ってしまうと、上記した通り地主との関係性が悪化してトラブルに発展する恐れがあります。そのため、求められた金額が明らかに高すぎた場合でも、一方的に拒否するのではなく、地主との関係性を悪化させないように話し合いや価格交渉を行っていくことが大切です。

なお、借地権買取業者などに話し合いや価格交渉の仲介を依頼すると、円満に解決する可能性が高まるため、更新料が高すぎると感じた場合は、借地権トラブルに強い借地権買取業者への依頼を検討してもよいかもしれません。

 

借地権の更新料は必ずしも支払う必要はありませんが、支払い請求を断ると地主との関係性が悪化することが懸念されます。その結果、さまざまなトラブルにつながる恐れがあるため、地主から更新料を求められた場合は基本的には支払っておいた方が無難です。

また、明らかに高すぎる金額を請求された場合でも、一方的に断るのではなく、借地権買取業者などに依頼して円満に解決するように心がけることが大切でしょう。

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