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借地権の生前贈与の流れとは?相続との違いも解説

公開日:2020/09/01  最終更新日:2020/08/27

東京で借地権買取を検討しているなら、権利者の主体を変更しなければならないことがあります。両親や親族などがかねてより借地権の設定を受けており、権利の承継をうけた事情があるときには売主が違ってくるためです。借地権買取の前提として権利者を変更する方法には生前贈与と相続の二つの選択肢があります。両者の特徴や違いをご紹介します。

借地権買取のためには、生前贈与が必要になることも

東京で借地権買取を依頼するには、名義人と権利者が一致していることが必要です。当たり前のように聞こえるかもしれませんが、実質的に権利を行使している人と、名目上の権利者とは一致していないことが間々あります。

典型的なのは両親などの親族から借地権を引き継ぐ場合、具体的には生前に借地権を譲り受けるときと相続を契機に借地権を承継するというものです。このような場合には、借地権買取の前提として、名義人と権利者が一致していない状態を解消する必要があります。

それぞれの方法にはどのような特徴があるのでしょうか。借地権の生前贈与とは、両親などの被相続人の存命中に借地権を無償で譲り受ける契約のことです。当事者の意思の合意で成立するので、売買などと異なって合意するのは非常に容易です。

ただし借地権はあくまで地主との間で建物所有目的の賃借権を設定している、という特殊性があります。地主に対して定期的に賃料(地代)を支払って土地利用の権利を取得しているので、地主の意向を無視して勝手に権利を処分することは容認されていないわけです。

地主としては、借地人が延滞することなく賃料を支払ってくれるかということに大きな関心があるので、借地権の譲渡や大規模なリフォームなどを実行するには地主の承諾を得る必要があります。借地権の生前贈与も、処分に該当するので地主の承諾を得る必要があります。

借地権を生前贈与するときは、贈与税が発生します

借地権を生前贈与するには、地主の承諾を得ることが必要です。仮に無断で借地権の生前贈与を行った場合には無断譲渡を理由に借地権契約そのものを解除されることがあります。解除まではいかなくても深刻なトラブルに発展する場合があるため注意しましょう。借地権の生前贈与にあたっては、事前に事情を説明し承諾料などの金銭を支払う必要があります。

また借地権の生前贈与をするにあたり、注意するべきなのは高額の贈与税が発生するリスクです。借地権は売買の対象とされることからも明らかなように、借地権も財産とみなされます。贈与することは無償で財産を譲りわたすことになるので、子どもとしては借地権相当額の財産を受け取ったことになります。

贈与税の課税標準金額は、借地権を相続するときの計算で用いられる相続税評価額に応じて課税額が計算されます。このときの評価額は更地価格に借地権割合を乗じることで明らかになりますが、借地権の市場価格ではないことに注意してください。

そして要注意なのは、借地上に子ども名義の家屋を建築すると、借地権贈与契約をしていない場合でも法律上借地権も贈与したものとみなされるということです。これは土地の借地権自体が登記されることがほとんどないため、借地上の家屋を保存登記することになります。したがって地主の承諾も必要になるだけでなく贈与税のケアも必須になるので注意してください。

借地権の生前贈与と相続との違い

東京で借地権買取をする際に、問題になりやすいのは相続が発生している場合です。典型的なのは両親が借地名義人になっていて死亡し、生存している配偶者や子どもが相続を受けたという事例です。借地権買取のためには名義人と権利者が一致していることが前提ですが、名義人が死亡しているので、相続人に名義を変更しないことには、借地権買取などの取引を実施できません。

両親などから借地権を引き継ぐには、生前贈与もありますがいくつかの違いがあります。まず借地権の主体を変更するには、地主の承諾を得ることが法律上必要とされます。借地権契約は継続的な土地の利用と長期間に渡る地代の支払を内容とするだけに、当事者間の高度な信頼関係を前提に成立しています。そのため借地権の処分にあたっては、地主の承諾が必要で承諾料の支払も必要になります。

これに対して相続は、本人の意思に関係なく発生するもので処分には該当しません。したがって相続にあたり権利を承継する場合には、地主の承諾は不要とされています。

また税額負担でも大きな違いがあります。生前贈与は控除額が年間110万円のみで、累進課税制度で税率も高額です。これに対して相続の場合、基礎控除3,000万円や配偶者の軽減特例などもあるので税金負担は贈与に比べると明らかに少なくなります。借地権の生前贈与はこのあたりの違いも考慮して、判断することがポイントです。

 

東京で借地権買取を依頼するにあたっては、権利の名義人と実質上の権利者が一致していることが必要です。借地権を生前贈与したり、名義人が死亡したりして相続が発生したときは、名義人と権利者を一致させることが必要です。生前贈与を選択するときは、相続する場合と比較してメリットが大きいのかを慎重に見極めることが求められます。

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