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【借地権の基礎知識】押さえておきたい借地権の相続と遺贈の違いとは?

公開日:2020/04/01  

借地権は人が亡くなった場合に承継できる財産のひとつに違いありませんが、土地所有者との関係が継続する点で自由に譲渡できない制限があります。譲渡するには原則として土地所有者の承諾が不可欠です。借地権を相続した場合も同様なのか、遺贈ではどうなのかしっかり理解しておきましょう。

借地権譲渡で違いがある

相続も遺贈も被相続人が亡くなることで、効力が発生する点では変わりません。相続の場合、財産を承継する人が、放棄または限定承認する手続きを家庭裁判所でしない限り、亡くなった人が持っていた権利および義務を全て受け継ぎます。つまり特に意思表示をしなくても資産も負債も受け継ぐのです。したがって亡くなった人が借地権契約を結び、敷地に建物を建てて住んでいたときは、借地権も承継の対象になります。

一方遺贈とは、遺言書によって財産を譲渡する旨の記載をすることで成立します。贈る側を遺贈者と称し、贈られる側を受遺者と呼びます。遺贈には特定と包括による譲渡方法があり、特定とは具体的に財産を指定しますが、包括は割合を定めます。たとえば、借地権は兄に譲渡すると具体的に記載すれば特定で、全体の3分の2と割合を記載すれば包括です。

相続と遺贈で注意したいのが、遺贈にもかかわらず遺言書に相続させると記載した場合です。相続はあくまで、法律で定められた法定相続人のみに当てはまり、他人に対してはできません。

受遺者は遺言を書いた人よりも先に亡くなると、原則効力は失われます。遺贈により受け取る財産が多い場合は、遺留分減殺請求の対象になりますし、相続放棄をしたからといって、受け取る財産が増えない点は2つの制度の違いです。とりわけ借地権を引き継ぐ場合に、相続人以外への遺贈では地主の承諾が必要な点に注意が必要です。

借地権買取の注意点そして東京など都市部と地方の違い

借地権は、建物所有を目的に土地を借りる際に設定する権利です。建物の所有者が建物を売却したくても、付随する借地権は当然譲渡することはできません。借地権を譲渡するには地主の承諾が必要です。承諾なく建物だけを売却すると、土地を利用できないリスクが生じ、建物の買主から賠償請求される可能性も否定できません。

建物の買主が利用したくても、地主との話し合いが円滑に進展しない場合、借地非訟という方法があります。借地非訟とは、借地権者が建物の増築など借地権設定契約で定めた条件を変更したくても、設定者との間で合意に至らないときなどに裁判所へ申立てできる制度です。

申立て事項のひとつに、土地の賃借権譲渡の許可があります。地主の承諾が得られないとき、申立てが相当ならば裁判所が代わりに許可を出してくれます。

確かに借地権者にとっては便利で、役立つ制度ですが、地主との良好な関係が築きにくい面は否定できません。借地非訟を利用したくないときは、不動産会社などを利用すると良いでしょう。不動産会社の実績など借地権買取件数は各地域の特性に左右され、借地権の世帯割合が低い地域ならば、比例して借地権買取件数は減少します。

東京は全国平均よりも借地権の世帯割合は高いですが、地方でも東京を割合で上回る県は存在します。借地権の価値は、路線価や公示価格さらには借地権割合など税を算出する際の方法で、客観的に決めると東京をはじめ都市部が高くなります。

しかし地主との交渉および契約内容によっては、客観的に定めた額面どおりに運ばないことが多いです。

借地権は財産として課税対象になる

借地権には相続税や贈与税が課されることがあり、その評価方法は、更地の価格に借地権割合を乗じて求めます。借地権割合は事情が似ている地域ごとに30%から90%まで10%刻みで定められており、国税庁のウェブサイトで見ることが可能です。

路線価図を開き、知りたい都道府県を選択すると路線価がわかります。その際、810Cなど路線価の横にアルファベットの記号が併記されますが、このアルファベットが借地権割合を表します。ちなみにCは70%ですが、Aを90%としGを30%とする区分です。

具体的に示すと、1平方メートルあたり810千円つまり81万円で、100平方メートルの土地を所有しているとします。更地の価値は81万円に100平方メートルを乗じますから、8,100万円です。借地権割合は70%ですから、8,100万円に0.7を乗じると、5,670万円が借地権の評価と算出できます。

借地権を含め承継財産が基礎控除額を超えた場合は相続税を申告しなければなりません。基礎控除額は、600万円に法定相続人の数を乗じ、さらに3,000万円を加えた金額です。算出された額を超えなければ申告の必要はありません。

税に関しては遺贈も相続税の対象となる点は注意が必要です。つい贈与税の対象と考えがちですが、勘違いしないようにしましょう。申告漏れがないか不安なときは、行政窓口または専門家に相談すると安心です。

 

借地権は所有権と違い、譲渡するためには土地所有者の承諾が必要なため、敷地上の建物を売却しにくいデメリットがあります。遺贈で建物を受け継いだ場合も例外ではありません。

借地権買取など譲渡を検討する際は、不動産会社など専門家を利用すると契約がスムーズに運ぶでしょう。

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