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【借地権の基礎知識】借地人は知らないと損をする!?建物買取請求権とは?

公開日:2020/04/01  

東京で借地権買取の可否について検討する時に問題になるのが、建物買取請求権です。

この権利は借地権が期間満了などの理由で更地にして地主に返却するときに、退去にともなう不利益を最小限にリスクヘッジするために借地借家法などの特別法に基づき借地人に認められている権利でいわば最後の手段とも言える権利です。

借地権がなくなり退去するには原状回復が基本

東京で借地権付き建物の処分に困ったら、借地権買取サービスを検討するべきです。借地権買取サービスなら借地人が面倒な対応などに頭を悩ませることなく、市場価格で所有の不動産を処分することが期待できます。

しかしなかには面倒な事態に自ら対処しなければばらない事態も想定されます。 典型的なのは、借地権の権利を消失する羽目になり、地主に土地を原状回復で返還しなければならない事態です。

通常建物所有目的で借地権を設定しているので、建物を取り壊して更地にするための工事代金に最低でも100万円ほど、RC造など建物の構造によっては500万円ほどの出費を覚悟しなければならない状況も想定されます。

地主から建物取り壊しと、土地の明け渡しを請求されているものの費用を捻出できない、そんなシーンに備えて、借地人に認められているのが、建物買取請求権です。 本来であれば借地人は、賃貸借契約などの借地権契約が満了したら、全額自分の費用で建物を取り壊し更地に原状回復したうえで、地主にひきわたす義務を負っていす。

確かに更地にすることで新たな土地利用の選択肢が広くなるので、自己負担で更地にして返却するのはもっともなようにも思えます。しかしこれでは、まだ利用に適する建物までをも取り壊すことが余儀なくされ、社会経済上の損失は大きくなり妥当ではありません。建物買取請求権はこのような問題意識を背景に認められた権利です。

立ち退くほかなくなったら建物買取請求権でリスクを減らせる

東京で借地権買取を検討するときに、是非念頭において欲しい建物買取請求権、その異議と趣旨を確認していきましょう。建物買取請求権とは借地借家法13条に規定されている借地人に認められた権利のことです。

権利行使用件は、借地権が期間満了により終了し、契約の更新がないときは借地権者は地主に対して正当な権利に基づいて建築した建物を時価で買い取ることを請求することができるというものです。

借地権が満了したとき、現存する建物にもそれなりの経済的価値があるため、すべて取り壊すと言うのは社会経済的に大きな損失です。そこで借地人の投下資本の回収の道を残し、取り壊しによる経済的損失の調和を図るために、建物買取請求権が規定されているわけです。

この権利のポイントは、単なる請求権にとどまらず、形成権の一種ということです。つまりひとたび借地人がこの権利の行使により、地主との間に強制的に売買契約が成立するというところにあります。この権利は地主が土地の継続利用を拒否している場面なので、立ち退きの引換えに経済的給付を借地人に保証する意味合いをもっている権利です。立ち退きを前提にした権利行使なので、借地人にとっては最後の切り札として機能することになります。

ただし例外があって、借地人の地代不払いや勝手に増改築するなどの重大な契約違反があるときは、この権利を行使することはできません。

建物買取請求権の買取相場や例外事例について

建物買取請求権は形成権の一種なので、借地契約の期間が満了したことと借地契約の更新がなく、借地上に建物が存在すること、という要件を充足すれば、権利行使により当然に売買契約が成立するので、借地権者は建物の売買代金を請求することができます。

ここで問題になるのは具体的に、いくらの金額で評価されるのかということです。この点につき借地借家法は、「時価」での買い取り価格と規定しています。そこで具体的に時価はどのような方法で算出されるのか、が問題になります。

この点については最高裁判例において、建物を取り壊した動産の価格ではなく、建物が現存するままの状態を前提にした価格のことです。つまり新築建物を取得すると仮定した価格ではなく、建物の新築費用から減価償却を控除し、近隣の相場で補正した価格で落ち着くことになるわけです。

少し例外的事例ですが、第三者にも建物買取請求権が認められる場合もあります。例えば借地人が地主の承諾を得ないで借地権を譲渡した場合です。借地権を譲渡するには地主の承諾が必要ですが、無断譲渡されたときは地主は承諾を拒否し、第三者に立ち退きを請求できます。

このような事態でも社会経済的損失を抑制するため、第三者にも建物買取請求権が認められているのです。 地主にとっては煩わしい権利ですが、特約によってこの権利を排除しても、強行法規違反で無効となります。

 

借地権が期間満了で地主が正当事由を主張して、退去を請求してくる場面では建物買取請求権で最小限のリスクヘッジを選択することが可能です。東京では建物買取請求権による対価は相当な金額になりそうに思えますが、実際には現在の建物の状態を前提にした時価に留まるのが現実です。

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