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地代の値上げはできる?借地人との交渉のタイミングを解説

公開日:2020/10/01  最終更新日:2020/10/09

長い間値上げをせず借地を貸し出して地代を得ている場合、地価が上昇して固定資産税の負担が増えることがあります。それでも土地を借りる側は法律で借地権が認められているので、地主側は一方的に地代を値上げできません。借地料の値上げは借地人から同意を得る必要があり、そのために適正な相場の調査や交渉タイミングへの注意が求められます。

借地料の値上げでトラブルが起こりやすい理由とは

一般的に土地の値段は値上がりをするケースが多く、地価の上昇にともなって地主が負担すべき固定資産税が増えてしまいます。特に東京は人口の増加に伴い地価が上昇し続けていますが、借地料の値上げができずに固定資産税の負担に苦しんでいる地主さんがたくさんいます。

「東京借地借家人新聞」を見ると、借地人と地主の間のトラブルが多く発生していることがわかります。 借家人には借地権が法律で認められていることから、安易に値上げ交渉をすると応じてもらえないケースが少なくありません。適切な相場を考慮した上で借地料の値上げを交渉した際に、逆に減額を要求されてしまうリスクもあるほどです。

借地料の適切な金額は、固定資産税・都市計画税の合計額を参考にすることが多いようです。住宅地であれば3~5倍で、商業地であれば7~8倍が一般的な相場です。それでも借地料は地主と借地人との合意によって決められるもので、双方が同意しなければ契約の変更ができません。

地主の側が一方的に契約を解除することも不可能なので、東京でも何十年間も借地人が相場よりも大幅に安い金額で土地を借り続けるといったケースは少なくありません。 地主の立場の方が地代の値上げを希望する場合は、変更後の金額が適正な水準であることを示すことが必須です。これに加えて、値上げが認められやすいタイミングで交渉を切り出すことも大切です。

借地料の値上げ交渉をする流れと適切なタイミングとは

地主が借地料の値上げ交渉をする際の流れですが、最初に適正な地代を鑑定する必要があります。適正な地代は、周辺の不動産価格や固定資産税・都市計画税の金額を参考にして算出されます。借地料の鑑定は専門的な知識が求められるので、不動産会社に依頼して地主が鑑定料を負担する必要があります。

鑑定後は、地代の算出した根拠を示すための資料を受け取るようにしましょう。 適正な地代を鑑定したら、適切なタイミングで借地人と交渉を開始します。借地料の値上げ交渉を開始するタイミングですが、固定資産税・都市計画税が変化した時・地価が大きく変化した時・近隣の似た条件の土地の借地料と大きな差が出た時が良いでしょう。

地主は固定資産税や都市計画税を納税する義務がありますが、実際に負担をするのは受益者である借地人です。税額が変化したタイミングであれば、地代の値上げをするための正当な理由を主張しやすくなります。 物価が上昇すると貨幣価値が下落するので、何十年間も借地料を値上げせずに放置し続けると本来の価値よりも安い地代で貸し出すことになってしまいます。このため、物価が上昇して地価が値上がりしたタイミングで地代の値上げ交渉をすることもできるでしょう。

近隣に似た条件の土地が存在していて借地として使用されている場合も、適正な相場を主張する根拠になります。いずれにしても、借地料の値上げをするためには正当な理由が必要になります。税金が高くなったり地価が上昇したりといった理由が存在すれば、裁判で争う場合でも主張が認められやすくなるでしょう。

借地権買取を切り出す場合の適正な相場と交渉方法とは

地主の中には、借地から退去してもらう目的で大幅に地代を値上げするといったケースがあります。借地人が値上げに納得せずに地代の支払いを拒否すると、立ち退きを求める正当な理由になるからです。借地料の値上げに納得ができない場合には、法務局に地代を供託する形で滞納を回避する方法があります。

地主が変更前の地代の受け取りを拒否したとしても、法務局に供託することで支払いをしたという事実を作ることができるからです。このような事態になると地主は値上げができないだけでなく、毎月法務局に借地料を取りに行かなければならなくなってしまいます。

地主が土地を売却や別の用途で活用することを希望する場合は、借地権買取をすることで借地契約そのものを解除してもらう方法があります。地主の側から借地権買取の提案をする場合の相場は、一般的に更地価格の60%くらいが適正な水準とされています。商業地だと借地権買取価格がもっと高くなることがあり、東京のビジネス街であれば、土地価格に対して70~80%で取引されることもあるようです。

スムーズに交渉を進めるためには金額交渉を避けるようにして、売却交渉に集中するようにしましょう。借地権買取交渉をする場合は、トラブルを防ぐために不動産業者に仲介に入ってもらったり、同時売却も提案したりするといった方法が効果的です。借地権買取交渉の代行サービスを行っている不動産仲介業者もあるので、交渉に自信がない方は不動産会社に依頼をすることもできるでしょう。

 

地主の立場の方が借地人に地代の値上げ交渉を切り出す場合には、事前に税金や周辺の不動産価格を調べて適正な借地料を算定しておく必要があります。これに加えて、交渉を切り出すタイミングを選ぶことも大切です。借地にまつわるトラブルを避けるためには、不動産仲介業者に相談をすると良いでしょう。

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