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借地権は売却できる?借地権売却の基礎知識やよくあるトラブルを把握しよう

公開日:2020/05/15  最終更新日:2020/05/20

皆さん、住宅・建物・土地に関して調べものをした際、借地権という言葉を一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。この記事では、借地権とは実際にはどのような権利のことを示しているのか、借地権付きの建物とはどのような建物なのかなど、メリットやデメリットも含めてお伝えしていきます。

借地権とは?借地権付き建物のメリットデメリットも確認

借地権とは?

借地権には、2種類あり、建物を持つことを目的とした「借地借家法に基づく借地権」と、建物を持つことを目的としない「民法上の借地権」があります。それでは詳しく見ていきます。

「借地借家法に基づく借地権」について

皆さんが建物を購入・売却などをする際に確認しておきたいポイントの一つです。例えば、気に入った土地があり、その場所に家を建てたいと思ったときや、家を購入したいと思った際に、建物だけではなくその土地は自分のものになるのか、それとも誰か他の人のものなのか疑問を抱くことがあるかと思います。

借地権というのは、自分の土地ではなく、他の誰かの名義である土地に、建物を建てることが可能になる権利のことです。新築住宅などを建てたいと考えた際は建物だけでなく、土地そのものにも目を向けることが大切です。

土地を所有している人や貸し出す人を地主や底地人、借地権設定者と呼び、土地を借りる人のことを借地権者と呼びます。さらに「借地借家法に基づく借地権」の中には貸借権、地上権の2種類あり、後ほど借地権付き建物のメリットとデメリットの項目で解説していきます。

「民法上の借地権」

日常の中でよく目にする、活用している月極駐車場や資材置き場などがこれに当てはまります。賃貸借として認められている期間は法律で20年と決められており、これ以上の年数を申請しても無効となります。

更新することも出来ますが、トータル年数の上限が20年と決まっています。

借地権付き建物のメリットとデメリット

ここでは、建物を所有することを目的とした「借地借家法に基づく借地権」として、借地権が付いている建物について説明していきたいと思います。先ほどお伝えしたように借地権付きの建物は、土地は他の人のもので建物が自分のものになります。

またこの借地権の中の「賃借権」と「地上権」では、借地権者の土地に対する権利の強さに違いがあります。まずはこの2つがどのような権利なのか比較しながらお伝えしていきたいと思います。

「賃借権」

賃借権は、建物使用の権利の他に、土地の所有者に対して賃料を支払う義務があります。また、土地の譲渡や建て替え、他の人に貸し出す場合などは、土地の所有者である地主に許可を得る必要があり、承諾料がかかります。

存続期間も20年が最長となり、契約期間が終了すると地主へ土地を返すことが前提となっています。賃借権は登記をすることが義務付けされていないため、相続のときなどでトラブルが発生してしまうこともあるので注意が必要です。

借地権の相続については後程説明させていただきますが、例えば、地主が土地を第三者に売った場合に、借地権者として主張するためには借地に建てた建物と借地権者の名義が同じであることで示すことが出来ます。すなわち、借地権上の建物に借地権者の名義で所有権登記を行っておくことが前提となります。

また、自然災害などで建物が無くなってしまった場合でも、借地上で失ってしまった建物に関する事項と日にち、また新たに建物を建てる旨を記載した看板を設置することで借地権者と示すことが出来ます。

しかしこの看板は、家を失ってから2年の効力となっています。私たちが普段、家探し新居に住むときなどで使用される借地権は上記の賃借権を示していることが多いです。

「地上権」

地上権は、私たちが住むような建物ではなく、鉄道や高速道路、地下鉄線路で使用されることが多いものです。定期的な地代の支払い義務というのは法律上で存在しておらず、自分以外の他者へ地上権を渡すときや、賃貸するときも地主への許可を取らずに出来ます。しかし、実際には地主との間で地代を設定することが多いです。

地上権を得たいときは、借地権を持っている人が地主へ申請することで契約が成立となり、地主は地上権の登記に応じなくてはいけません。また存続期間を定めずに、永久にすることもできるので、賃借権に比べると土地に対しての権利は借地権者にとって有利なものになります。

それでは借地権付き建物のメリットとデメリットにはどんなものがあるのかを解説していきたいと思います。

メリットその1「値段が安いこと」

土地を購入した上で、建物を建てる場合に比べると値段は安く済みます。具体的には土地を購入する値段の6~8割ほどで販売されていることが多いです。

特に都心部では地価が高いため、買いたい地域で家が買えないこともあります。そのため、住宅を購入する際のコスト削減としては大きなメリットになることでしょう。

メリットその2「税金がかからないこと」

本来、土地を購入した場合は、不動産所得税という不動産を購入した際に一度だけ支払う税の他に、毎年支払う必要のある固定資産税や、その地域の公園や道路などの都市計画などに使用される都市計画税を支払う義務があります。しかし、借地権者はあくまでも土地を借りて建物を建てるので、このような税金はかかりません。

そのため、土地に関する税金はすべて地主が支払う義務となっています。

しかし、土地に関しての税のみなので、自分が所有する建物の不動産所得税や固定資産税などの税は借地権者が支払う必要があります。

メリットその3「長期間借りることができる」

借地権は基本的に、契約期間が定められていますが、更新することができることや、一般的な契約期間も30年以上のものがほとんどです。更新の際も、余程のことがない限り、更新を打ち切られることはないでしょう。

そのため、一度契約すれば長期的に住み続けることが出来ます。

デメリットその1「地代がかかること」

土地の使用料として地主に毎月、地代を支払う必要があります。建物のローンがある場合は、そのローンとともに地代も毎月支払わなければならないため、土地の使用をスタートする時点でのコストは削減できても、継続的に使用する場合は土地を購入した方が総合的な費用は安くなる可能性があります。

地代のことも理解した上で、借地権付きの建物を購入するか否かを決める必要があるでしょう。

デメリットその2「銀行の融資が受けにくいこともある」

仕事や世帯年収などにもよりますが、借地権の場合、上記でもお伝えしたように土地は地主にあるため、担保の評価が低くなってしまう傾向があります。そのため、万が一返済できなくなったときの保証としての効力が弱いとみなされ、銀行からの融資が受けられない可能性があります。

借地権付き建物の場合は土地のことがマイナスになってしまうこともあるという点を頭に入れておくと良いかもしれません。

デメリットその3「売却やリフォーム、譲渡するときは地主の許可が必要なこともある」

借地権付きの建物をリフォームすることや、売却、譲渡する際は、地主の許可が必要になることが多いです。また、大幅なリフォームや名義変更などがある場合は、各種手数料が発生することもあるため、地主に地代とは別に支払いが必要なことがあります。

土地だけでなく、建物の部分も制限があるということも知っておくべき点でしょう。

借地権付き建物にはお伝えしたようにメリット・デメリットがあるので、長期的なランニングコストもよく吟味した上で購入することをおすすめします。

借地権の種類は?【旧法借地法・新法借地借家法】の違いもチェック!

ここでは借地権の中でも、旧法借地法と新法借地借家法の違いについてお伝えしていきたいと思います。

旧法借地法とは?

旧法借地法については日本の時代の流れとともにお伝えしていきます。戦前の日本をさかのぼると、土地の価値が今と違い、非常に低く、地主は気軽に土地を貸し出していました。もちろん借地権者は、地主に地代を支払いますが、土地の価値が低いことで、地代も少額でした。すなわち旧法借地法での借地権は、地主の権利が極めて弱く、利益も少額だったということです。

旧法借地法では建物の造りの違いによって契約期間が異なり、木造などの非堅固建物の最低契約期間は20年となり、これよりも短い期間を設定する場合、または契約期間が決められていない場合は30年となります。またコンクリートやレンガ、石造りなどの堅固建物の最低契約期間は30年となり、これよりも短い期間、または契約期間が決められていない場合は60年となります。

旧法借地法は契約を更新することが出来る

非堅固建物と堅固建物で更新期間は異なり、非堅固建物は20年以上となり、更新期間が決められていない場合は20年になります。堅固建物は、30年以上となり、更新期間が決められていない場合は30年となります。

戦争中から戦後にかけて

日中戦争が始まった昭和時代には、戦争に行っている間の家族の生活を安定させるために、軍部を中心に借地権の契約期限が来ても、余程のことがない限りは土地を借り続けることが出来ていました。戦後も戦地から戻ってきた兵士や、大都市へ人口が集中したことなどから都市部の住宅地が多く必要となり、農地などの広い土地を所有している地主は住宅用に土地を貸し出すことが多くなっていったのです。

しかし昭和30年前後から都市部の土地の価値が上昇しました。ところが、地代は低いままであったために地主は経済とのギャップに悩まされていたようです。

すなわち、借地権者は低い地代で、高い価値の土地を期間の制限がなく、借り続けることができるのに対して、地主は低い地代で、高い地価の固定資産税などの税を負担しなければいけなくなってしまったのです。一方、都心部以外の地域では地価の高騰はほとんどなかったため、このような問題は少なかったようです。

そこで、地主の権利を取り戻そうと考えられたのが新法借地借家法です。下記で新法借地借家法についてお伝えしていきたいと思います。

新法借地借家法とは?

平成4年の8月に制定された新法借地借家法は、地価の高騰が続く中でも土地の供給を増やすべく、地主の権利を取り戻すために、借地の契約期間で土地をきちんと返してもらえる権利を新しく法律で作ったものです。本来は契約期間で返すべきですが、時代の流れであやふやになってしまっていた点をきちんと法律化することにしたということでしょう。

新法借地借家法は「普通借地権」と「定期借地権」があります。それでは、それぞれの説明をしていきます。

普通借地権

まず普通借地権についてですが、利用目的は自由で、契約更新ができる借地権のことを示し、最初の借地期間の契約が30年で、その後、更新の1回目は20年、2回目以降は10年となります。旧法との違いは、非堅固建物と堅固建物による契約期間の違いがなくなったことです。しかし、最初の借地期間の契約を30年以上にした場合や、1回目、2回目以降も10年、20年より長い期間を希望した場合はそちらの契約内容が優先されます。

定期借地権

定期借地権は、契約の更新はなく、途中解約もできない借地権のことを示し、新法借地借家法での借地権のほとんどは、この定期借地権となっています。なぜなら借地権者は契約期間が終了したら土地を更地にして、地主に返さなくてはいけないため、地主側からすれば望ましいからでしょう。

そして定期借地権には、「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」があります。それぞれの違いをお伝えしていきます。

一般定期借地権について

一般定期借地権は、利用目的は自由で、借地権の契約期間は50年以上となっており、公正証書などで契約を交わします。

一般的な建物はこれに相当します。契約期間が終了したらその土地の上に建てていた建物は解体して返す必要があります。

建物譲渡特約付借地権について

建物譲渡特約付借地権は、こちらも利用目的は自由で、借地権の契約期間は30年以上となり、契約期間終了時に、地主がその建物を買い取ることを約束した上で契約されています。地主に建物を譲渡すると同時に借地権はなくなり、地主へ借地権が戻った後にその建物に居住する場合は借家契約を締結します。

事業用定期借地権について

事業用定期借地権は、住宅のための利用は不可で、事業用の建物を目的とし、借地権の契約期間は10年以上~50年未満で、公正証書などで契約を交わします。一般定期借地権と同じように、契約終了時には建物を取り壊し、更地にしてから返す必要があります。

事業用定期借地権にのみ建物買取請求権が存在する

事業用定期借地権はある一定の借地権の契約期間によっては、建物の買い取りを請求することが出来ます。本来は、更地にして返すのですが、まだ使用することのできる建物を壊してしまうことは損失であるとされたためです。

建物買取請求権が認められているのは、契約期間が30年以上50年未満の場合になります。10年以上30年未満の場合は認められません。

しかし、必ず地主が応じなくてはならないものではなく、借地権者に賃料の未払いや契約違反などがあった場合には申し出に応じる必要はありません。

ここでは、旧法借地法と新法借地借家法の違いを紹介しましたが、新法は旧法に比べると契約の期間や使用目的などが分かりやすくなっています。地主も借地権者にとっても費用面や期間が明確になり、計画が立てやすくなったと感じます。

しかし、問題なのは旧法借地法で契約されている借地権は新法借地借家法に自然には移行しないという点です。旧法借地法で契約されている場合は更新後も基本的には旧法が引き継がれます。

現在は新築の際、土地も購入してから家を建てることがほとんどのため、借地権を得て建物を建てる場合の方が圧倒的に少ないでしょう。そのため、現在よりも過去に建てられた建物などで借地権が発覚した際は新法よりも旧法のままであることが大半だと考えられます。

多いケースの一つとして遺産があげられ、家族の所有していた土地をしっかりと確認し、旧法なのか新法なのかを知った上で、地主と借地権者の間で良好な関係を築くとともにお互いにきちんとした契約を交わし直すことも方法の一つでしょう。

借地権は売却することが可能?

借地権は売却することは可能ですが、地主への相談も忘れないようにしましょう。借地権者は土地を使用する権利を得ているため、もちろん売却時には利益も発生します。

しかし、あくまでも土地は地主のものなのできちんと相談した上で売却を行い、地主への承諾料や名義書換料を支払う必要があります。相場としては借地権の価格の1割を支払うことが多いですが、地主からすれば安定した賃借料が得られる方が利益となるため、地主を説得させる必要があります。

万が一、地主が交渉に応じてくれない場合は「借地非訟手続き」を裁判所に申し立てることも出来ます。借地権を売却する際は、地主へ支払うお金があるということも頭に入れておきましょう。

借地権の売却方法は3つ

借地権の売却方法には大きく分けて3つあります。ここでは地主への売却と等価交換、第三者への売却、地主との同時売却に分けてお伝えしていきます。

借地権を地主へ売却、等価交換する方法

まずは地主へ借地権を売却する方法についてですが、イメージとして借地権を元の状態に戻すという形です。土地の所有者である地主に土地を使用する権利を売却、すなわち返還するということです。

借地権を購入しているため、地主であっても売却が可能です。方法としては「建物ごと売却する」「借地権のみ売却する」の2つに分かれます。

借地権のみ売却する場合は建物を取り壊し、更地にしてから売却する必要があるため、建物を取り壊すための費用がかかってしまうことになります。どちらの場合も地主への交渉次第であるため、必ず成立するとは限りません。

次に借地権と一部土地を等価交換し、所有権を得たものを売却する方法についてですが、地主に借地権を売却すると同時に、地主から土地の一部の所有権を得る方法があります。一部の土地の所有権を得られることで、その土地の部分は自由に売却することが出来ます。

しかし地主から土地の所有権を獲得しなければならないので、上記の方法と比べると難しいかもしれません。ある程度の土地がある場合には適していると言えるので、交渉してみるのも一つの方法でしょう。

借地権を第三者へ売却する方法

借地権を第三者へ売却する方法は、地主以外の個人や不動産会社へ売却することです。一般的には不動産会社に売却することが多く、会社によっては借地権売買を得意とするところもあります。

また、不動産会社などに借地権売買の代行をお願いする方法もあります。借地権売買を得意とする業者を選ぶことで、売却する先の選択肢も広げることが出来ます。

借著権の売買は金額も大きいので、中間に業者を挟むことでスムーズに進めることができるでしょう。また、借地権売買の際は上記にもお伝えしたように、必ず地主へ承諾を得て、承諾料なども支払う必要があるので忘れないようにしましょう。

・地主と協力した上で同時売却をする方法

地主と協力した上で同時売却をする方法は、土地の所有権である底地と、土地を使用する権利である借地権を合体させて売却すれば可能です。すなわち、買い手からすると、土地も不動産も所有権を持つということです。

新築などの場合に多い購入方法ですが、その結果、借地権だけや底地権だけで売買するよりも、売却価格は高くなるので地主にとっても借地権者にとってもおすすめです。

しかし地主からするとすべての土地を売却することになるので大きな決断となります。また売却したときの配分は、借地権の割合も参考にしつつ、話し合いで決めていくことがほとんどです。

そのため、不動産会社などに間に入ってもらいながら進めていくといいでしょう。

借地権の売却方法は上記のようにいろいろな方法があります。どの方法も地主とのコミュニケーションは必須となり、間に入ってもらう不動産会社なども地主との交渉の上でとても重要になってくるでしょう。

借地権の買取相場金額はいくら?

借地権を買い取るときの金額は、地主側からの提案か借地権者からの提案かによって変わってきます。地主側からの提案であった場合は、更地価格の6~7割が相場と言われています。

しかし、地主側からの提案の場合、借地権者の引っ越し費用や新しく住む住居の補償なども上乗せした金額となることがあります。多くあるのは借地権者からの提案だと思いますが、この場合は更地価格の5割が相場と言われています。

あくまでも相場であり、この通りになるとは限りません。また現実では借地権のみの売買は多くなく、借地権付き建物として販売されることの方が多いでしょう。

借地権付き建物の場合は明確な買取相場は決まっておらず、地主との関わりが必須なので相場が出しにくいことが現状です。

借地権付き建物に関して起こりやすいトラブル事例

ここでは借地権付き建物に関するトラブルの事例をいくつか挙げていきたいと思います。ここでは借地権の相続問題に関することと、借地権付き建物に住んでからの問題に分けて書いていきます。

まずは借地権の相続問題に関することについてお伝えします。

名義書換料について

名義書換料については、借地権付き建物の相続の際に多い事例の一つです。例えば借地権者が亡くなった家族であったときに相続人が自分であると、もちろん借地権の名義人は自分へ変更になります。

そのときに地主が名義書換料を求めてくることがあります。第三者へ借地権を譲渡する際は支払う義務がありますが、相続の場合は譲渡ではないので、名義書換料を支払う必要はありません。

そのため承諾料なども不要で、借地権者が自分へと変更になったことを伝えることは必須ではありません。ただ地主との良好な関係を築いていくためにも相続した際は、挨拶にいくなどをしておくといいでしょう。

ちなみに相続ではなく、遺贈という遺言書などに記された、法定相続人以外へ借地権を渡すときは譲渡となるので支払う必要があります。相続と遺贈では異なるので注意が必要です。

また借地権上に建てられている建物を相続人名義で登記することで、借地権者として第三者へ示すことができるようになります。

借地を返してほしいと言われたら応じなければいけないの?

借地権を相続する際に、地主から借地の返還を求められることがあります。しかし、借地権の相続の場合は地主の許可は不要であるため、応じなければならない義務はありません。

一人ではなく複数の共有名義で相続したとき

借地権は相続した人が、地代を地主に支払っていく必要があります。そのため、借地権の相続の際には、誰が相続するのか、どう活用していくのかが議題として持ち上がり、結果的にみんなで相続するということもあります。

しかし、複数の人で相続した場合、今後その借地権を譲渡や売却する場合は、全員の許可が必要になります。そのため共有名義で相続した後、借地権の使い道で意見が異なることがあると、トラブルの元となってしまう可能性があります。

共有名義にする際は、あらかじめ活用方法を話し合った上で相続すべきでしょう。

相続税について

借地権は相続財産のため、相続税がかかります。地域によっても値段は異なり、東京などの地価が高い住宅では、6~7割が相場となっているようです。借地権の相続には、相続税もかかるということを頭に入れておくといいでしょう。

次に借地権付き建物に住み始めたときに起きる問題をいくつかあげていきます。

地代の値上げ

地主から地代の値上げを求められたときは、借地権者の同意の上で進められます。固定資産税など土地の税が上がったときや地価の上昇、周辺の土地の地代との差があるときなど、基本的には世の中の経済状況が変化した際に、借地権者と地主の間で話し合われて決定されます。

万が一、地主が認めず、今までの地代の受け取りを拒否した場合は「供託」という方法があり、指定の倉庫や供託所にお金を預けることで未払い扱いにならないようにすることが出来ます。

地主が借地権の譲渡や売買に応じてくれない

借地権者が第三者へ借地権を譲渡や売買する際は、地主の許可を得る必要がありますが、地主が許可を出してくれないことがあります。

その場合には借地非訟という方法を用いることがあり、地主の代わりに裁判所が借地権の売却を許可するというものです。最善なのは地主との話し合いで決定することですが、やむを得ない場合は借地非訟というのも一つの方法でしょう。

また、借地権の売買や譲渡が成立した際は、譲渡する予定の借地権者は地主に対して名義書換料を支払う必要があります。

地主が変わった際に一時金を要求された

契約していた地主が、土地を売買したことで地主が違う人になった際に、事情の変更として一時金を要求してくることも事例の一つとしてあげられます。しかし契約時に借地権上の建物の登記をしっかりと行っていれば、元の契約内容を主張することが出来ます。

事情の変更というのは、あくまでも社会的事情の変化があった時にのみ認められるため、地主が違う人になったことで一時金を要求されても応じる必要はないでしょう。

上記にあげたトラブルの事例はごく一部であり、他にもさまざまな問題が発生することもあるでしょう。地主との関係を円滑にし、できれば話し合いで進め、解決できないときは専門家に依頼すると良いでしょう。

借地権を売却するなら買取業者(不動産会社)の利用がおすすめ!

借地権を売却する際は、専門的な知識が豊富な借地権の買取業者を利用してみるのがおすすめです。借地権は長期的な契約のため、後々トラブルが起きることがないようにするためにも地主と借地権者の間に第三者が入ることで、スムーズに話を進めることができるでしょう。

また、借地権の買取業者に依頼することで、時間もかからず、地主への交渉もお任せすることが出来ます。そのため、借地権を売却する側の精神面の負担や、費用面でのリスク軽減にもなります。

上記でもお伝えしたように借地権のみの売却ではなく、底地と一緒に売却することで買取業者にも依頼がしやすくなります。買取業者によっては、現状のまま買取が可能な場合もあるからです。

ただ、借地権に専門性のある業者も限られています。借地権や底地権の売却におすすめの業者もランキングにまとめているので、よかったら参考にしていただければと思います。

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