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固定資産税が高い!地主が支払う底地の税金の種類とは?

公開日:2020/03/15  最終更新日:2020/05/14

東京など土地の価格が高い地域の場合「底地」という言葉がよく聞かれます。しかし、底地とはいったいどのような土地のことなのでしょうか。普通の土地と何が違うのでしょう。ここでは底地に関する権利や、固定資産税や都市計画税について取り上げています。

底地とは?借地権買取のメリット

不動産にはさまざまな種類があり、借地権や地上権が付いている土地のことを底地といいます。不動産業界では、借地権や地上権が付いた土地のことを「底地権」ということもあります。

底地の場合、所有権を持っているのは地主です。しかし、その底地に建物を建てて所有している人がいる場合、地主が借地人を無視して勝手に底地を利用することができません。また借地人にとっても制限があり、地主に無断で底地を売却することはできません。

つまり、底地とは地主が土地を貸して地代を得ているもので、さまざまな権利関係が絡み合っている複雑な土地ということが理解できるでしょう。当然のことながら普通の土地とは権利の内容が違ってきますので注意が必要です。

そこで、借地人が底地を自分のものにして自由に使うためには「借地権買取」が必要になります。借地権買取のメリットは以下の通りです。

まず借地権買取をすると、地主と借地人という関係性がなくなります。毎月地代を支払う必要がなくなり、更新料の支払いやリフォーム時の承諾といった面倒な手続きからも解放されます。また、底地が自分のものになりますので、売却をしたり、人に貸して収益を得たり、土地を担保に銀行から融資を受けることも可能です。

つまり借地権買取をすると、普通の土地と同じように使うことができるようになります。

底地にも建物にも固定資産税がかかってくる!支払いは誰?

底地の場合、そこに住んでいる方は借地人ということになりますので、底地に対しては固定資産税を支払う必要がありません。一方で底地の地主の場合は、さまざまな税金が発生してきます。

まず固定資産税についてですが、地主は、固定資産税評価額に標準税率をかけて算出した金額を支払う必要があります。ここでいう固定資産税評価額というのは、固定資産税を課税するために設定された不動産の評価額のことです。

この評価額をもとにして税金を算出していきます。標準税率は1.4%であることも多いですが、市町村によって数字が違ってくることもありますので注意が必要です。ちなみに東京の場合は標準税率は1.4%になっています。このように底地として土地を借りている場合は、地代を支払うなどといったデメリットがある反面、土地の固定資産税を払わなくて良いというメリットもあるわけです。

しかし借地人が勘違いしがちなのが、固定資産税を支払わなくて良いのは土地だけだということです。底地に建物を建てている場合、その建物の所有者は、建物に対する固定資産税を支払う必要があります。

とはいえ、底地に建てられている建物が住宅用や賃貸用の場合、税金を軽減してくれますので安心です。建物面積が200㎡以下の部分については、課税標準額を6分の1に減額、200㎡を超える建物部分は課税標準額を3分の1に減額してくれます。

底地に払う税金は他にもある!都市計画税ってなに?

土地を所有していると固定資産税だけでなく都市計画税というものも発生します。底地の場合も同じで、固定資産税だけでなく都市計画税も課税されますので、あらかじめ用意しておくことが必要です。

都市計画税というのは地方税のことです。市町村(東京23区は東京都)が、都市計画区域内にある土地や建物に課す税金のことで、条例で定められています。都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業などといった事業を行うための資金として活用されます。

都市計画税の算出方法についてですが、固定資産税評価額に0.3%の税率をかけて算出します。つまり2,000万円の底地を所有している場合、2,000万円に0.3%を乗じて算出しますので、6万円の都市計画税が課税されてしまいます。ちなみに上記の0.3%の税率ですが、制限税率になっており上限が0.3%です。地域によっても税率が違ってきますので、各市町村で確認しておくと良いでしょう。

また、都市計画税の場合も税金を軽減してくれることがあります。底地に建物が建っていて、住宅として使用していたり賃貸住宅として活用している場合は、その底地は住宅用とみなされますので、税金が軽減されます。

しかし、あくまでも底地に建物が建っている場合ですので注意が必要です。建物が建っていない場合は上記のような税金の軽減措置は適用されません。

 

所有者と使用人が違うのが底地です。底地にはさまざまな権利関係があり、普通の土地とは税金の仕組みが違ってきます。税金を支払う時期になって急に慌てることがないよう、固定資産税や都市計画税についてしっかりと準備をしておきましょう。

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