借地権・底地権を売却したい!買取に出したい方必見!交渉から専門的な各種手続きまでをしっかりと対応してくれる東京の優良業者をランキング形式でご紹介!

借地権付き建物は勝手に増改築してはダメ!注意点を確認しよう

公開日:2020/10/15  最終更新日:2020/10/09

長年住み続けた建物には、さまざまな部分に傷みや不具合が生じます。通常の建物であれば自由に増改築やリフォームできますが、借地権付き建物の場合は注意が必要です。場合によっては地主の承諾が必要になり、勝手に行うと借地権契約を解除される可能性もあります。東京の借地権付き建物で増改築する際の注意点について確認しておきましょう。

増改築禁止特約の有無を確認しよう

東京で借地権付き建物の増築や改築を検討する場合は、まず借地権を取得した際の契約書を確認しましょう。もしも契約書の中に、増築や改築を行う際は地主の承認を得る必要があるといった増改築禁止特約が盛り込まれていた場合は、地主の承認を得る必要があるため注意が必要です。

このような特約が盛り込まれる理由としては、建物の増築や改築を行うと、建物買取価額が増加したり、借地権の存続期間が延長されたりする可能性があるためで、裁判所でも増改築禁止特約は有効であることを認めています。そのため、この特約が盛り込まれているにもかかわらず勝手に工事を進めると、契約違反となって借地契約の解除につながる恐れがあります。

また、地主から承認を得る際は、承諾料を支払うのが一般的です。増改築承認料は、基本的に地主と借地人との話し合いで決まりますが、更地価格の3~5%が相場とされています。 なお、地主からの承認が得られない場合でも、増築や改築が一切できないというわけではありません。承認が得られなかった場合、借地人は裁判所に申し立てて地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を得ることが可能となっています。

なお、裁判所から代諾許可を得られた場合は、増築や改築を行うことが可能となりますが、裁判所への申し立てを行うと地主との関係が悪化する可能性が高いため、裁判所への申し立ては最後の手段と考えておいた方がよいでしょう。もしも、地主の承認が得られなかった場合は、借地権買取業者などに依頼して関係を悪化させることなく話し合いを進めることをおすすめします。

増築と改築の定義と地主の承認が不要なケース

上記の通り、契約書に増改築禁止特約が盛り込まれていた場合、地主の承認を得なければ増築や改築を行うことはできません。そのため、東京で借地権付き建物に住んでいるのであれば、増築と改築の定義を明確にしておくことが大切です。 増築とは、床面積が増えるような工事のことで、平屋から二階建てにしたり、借地内に新たな建物を建てたりすることを指します。

一方の改築とは、建物の全てもしくは一部を取り壊して新しく建て替える工事のことで、老朽化した建物を全て壊して同じ床面積の建物を建てる工事や、床面積は変わらないものの間取りが変わるような工事などが該当します。以上のような工事を行う場合は、地主からの承認が必要ですが、リフォームに関しては基本的に増改築には該当しないので地主の承認は不要です。

リフォームとは、老朽化した既存の建物に対して補修や交換、修繕を行って住宅を元の状態に戻す工事のことを指します。例えば、雨漏りの修理や壁紙の張り替え、キッチンやトイレなどの住宅設備の交換、外壁塗装といったものが挙げられますが、これらは住宅に住み続けるために必要な工事なので、契約書に増築や改築を禁止する条項が盛り込まれていたとしても、地主からの承認を得る必要はなく承諾料を支払う必要もありません。また、地主からリフォームの中止を求められたとしても、裁判所に申し立てれば無効にできる可能性は高いでしょう。

借地権付き建物の増改築でトラブルを避けるには

住宅を元の状態に戻すようなリフォームの場合、地主からの承認を得ることなく工事を行うことが可能ですが、増改築とリフォームの境界線は非常に曖昧です。そのため、借地人はリフォームなので承認は不要と考えていても、地主からリフォームではなく増改築と判断されてトラブルに発展する恐れがあります。

地主とトラブルが起こって関係性が悪化すると、将来借地権買取業者などに売却する際に承認が得られないといった新たなトラブルが発生することが予想されます。したがって、本来であれば承認は不要であるようなリフォームであっても、一応は詳細な工事内容とスケジュールを地主に伝えておくことをおすすめします。そうすることで、不要なトラブルを避けることができ、安心して工事を進めることが可能です。

また、増改築禁止特約の有無にかかわらず、何らかの工事を行う場合は、事前に地主に相談しておくと安心でしょう。なお、増改築なのかリフォームなのかを判断するのが難しく、トラブルに発展しそうな場合は、借地権の専門知識がある借地権買取業者などに相談して地主との交渉をサポートしてもらうことをおすすめします。

加えて、増改築やリフォームを行う際の注意点の一つとなるのが、工事内容やスケジュールの変更点もしっかり説明することです。地主が承認や許可を与えたのは当初に説明された工事に対してなので、何らかの変更が行われた際は、その変更点についてもしっかり説明して承認や許可を得ておく必要があります。こまめな連絡を怠ったばかりに、地主とトラブルになった事例は少なくないので、工事の内容やスケジュールは確実に伝えるようにしましょう。

 

借地権を取得した際の契約書に増改築禁止特約が盛り込まれている場合、地主の承認を得なければ増築や改築を行うことはできません。リフォームであれば承認は不要ですが、地主に連絡して許可を貰っておけば不要なトラブルを避けることが可能です。 また、東京で借地権付きの建物の増築・改築・リフォームに関して不明な点がある場合や、地主とのトラブルが懸念される場合は、借地権買取業者などに相談することをおすすめします。

おすすめ関連記事

サイト内検索
記事一覧